国五条”稳定市场预期，全国房地产调控再次加码，部分热点城市楼市或将降温

20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。市场分析认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士分析认为，虽然会议并未提出具体的调控新举措，但是预计两会后中央仍有很大可能将出台力度更大的调控新政。

新政最引人注目的，是出售住房计征20%个人所得税。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

3月1日，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知公布，这一《通知》被认为是上周国务院常务会议出台的新“国五条”的具体实施细则。这是继2011年初以来，国务院再次出台全面的楼市调控措施。

新政体现差异化特点，热点城市楼市或将降温

自去年底掀起的新一轮楼市反弹，各地市场呈现出明显的差异。北京、上海、广州等一线城市房价出现明显反弹，供求状况进一步紧张。但一些三、四线城市房价平稳，甚至仍在下降，市场存在供过于求的风险。1月份70个大中城市房价数据显示，新建商品房价格环比上涨的有53个城市，环比持平的7个，还有10个城市房价环比下降。

由于市场出现明显的分化，新的调控政策也体现出明显的差异化特征。《通知》要求，房价上涨过快的城市可以进一步提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付比例和贷款利率，制定并公布年度新建商品房价格控制目标。同时要求住房供过于求的城市采取措施保持市场稳定。

中国房地产协会副会长朱中一说，调控政策的差异化有利于指导各地因地制宜地出台配套政策。同时，《通知》要求部分城市政府一季度公布房价控制目标，并与问责挂钩，这将督促热点城市出台更为细化的调控政策。

当前房价上涨过快的城市主要是一、二线城市。链家地产市场研究部张旭认为，新政将明显抑制二套房的购房需求。从北京的市场情况看，等3月份年度新建商品房价格控制目标公布后，如果房价继续上涨，二套房贷进一步紧收将是大概率事件。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，尽管一、二线城市购房者的支付能力较强，提高二套房贷首付和利率等措施，对购房的直接影响不大，但新政出台对市场心理将形成震慑，从而在短期内抑制当前市场过热的局面。

专家指出，由于刚性需求中的改善型需求也需要购买二套房，与投资型需求难以清晰、科学地划分，因此提高二套房贷首付和利率，势必影响这一中间地带，一部分想“卖旧买新”改善住房条件的家庭，购房成本将提高，改善的难度将加大。

旨在抑制二手房市场过热；需警惕转嫁购房成本

与2011年出台的政策相比，此次新政更注重用税收等经济手段调节市场。其中最引人注目的，也被认为最严厉的，是要求对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。

严格来讲，这一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的个税政策，可以按照差额的20%或全额的1%征收，但在实际操作中，绝大多数采取全额1%的方式征收。统一成差额20%后，将大幅提高二手房买卖的交易成本。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前需要缴纳个税为2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

张大伟认为，如果这一政策得以严格实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。以北京为例，等细则出台以后，可能出现短暂的过户末班车热潮，但此后过热的二手房市场必将迅速降温。

但这一新政也引发人们对购买二手房成本进一步上升的担忧。由于一线城市楼市供求一直比较紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为，如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。

同时，北京、上海等一线城市二手房成交量已经超过或与新房成交量持平，如果新的个税政策使二手房供应大幅减少，有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。

全面强调增加供应，制度改革还要跟上

供求稳则房价稳，预期稳则楼市稳。在进一步严厉抑制投资投机型购房需求的同时，此次新政全面强调增加供应，并着重提出了加强市场预期管理。

供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。在需求端，新政强调继续实施限购的同时，对限购政策做出了进一步的细化，如限购区域、限购住房类型和购房资格审查流程等，这对地方继续实施限购政策将起到指导作用。

相比已经严厉的抑制不合理需求的手段，增加供应更为重要。增加供应首先要增加土地供应。《通知》提出，房价上涨压力较大的城市应进一步增加土地供应，稳定土地市场预期。2月底，连续3年没有完成土地供应目标的北京在同一天内拍出13个地块，显然已经开始注重增加土地供应的重要性。同时，要让土地尽快变成房子，形成有效供应，《通知》提出要求金融机构支持普通商品房项目的贷款需求，加快供地、建设和上市进度。朱中一认为，这些政策组合打中了一线城市楼市问题的“七寸”，如果能坚持实施，未来住房供需矛盾将可能显著改善，进而从根本上稳定房价。

但有业内人士指出，目前开发商积极拿地开发，主要是受此前楼市回暖的影响，对后市预期良好。一旦调控新政使楼市全面降温，或将导致新一轮的拿地低潮。

新政对稳定楼市预期的重视也是空前的。《通知》要求各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。张大伟认为，让公众了解市场的真实供求状况和价格情况，有利于稳定买卖双方的预期。

朱中一表示，新政出台，尤其是各地的细则落地后，一线城市最近过热的楼市也许会在短期内出现降温，中期可能促使房价进一步稳定。但要想实现楼市的长期平稳，既要看现有政策能否不折不扣地实施，更要看与楼市相关的长期制度改革能否加快推进。短期严厉调控为长期制度改革换来了时间和空间，制度改革的步伐必须加快。