摘要：楼市专家表示：“与住宅不同，对于办公楼市场而言，衡量市场冷热的重要指标是空置率。 ”
楼市专家表示：“与住宅不同，对于办公楼市场而言，衡量市场冷热的重要指标是空置率。 ”

日前，戴德梁行发布统计显示，2012年第一季度，上海甲级写字楼租赁市场空置率下降至5.95%，创下了2008年金融危机之后的新低，接近金融危机前的水平。可见，上海商办需求正空前强大。

写字楼市场遭遇“冰火两重天”

上海市场对写字楼的旺盛需求，除了体现在空置率的回落，还导致了租金的快速上涨。

数据显示，从2010年至今，上海甲级写字楼租金持续上涨。

对此，戴德梁行分析人士认为，写字楼租金状况在未来3至5年内很可能继续保持向上势头。

然而有关专家表示，写字楼租金总体的上涨主要是由于市中心核心商圈租金上涨过快所致，而外围区域的办公楼则依然门庭冷落。

其中，作为传统市级商圈聚集地，寸土寸金的浦西核心区办公楼租金上涨速度要更快。

今年一季度，浦西核心商务区平均租金高达8.74元/平方米/天，甚至超过浦东的8.62元/平方米/天。

与之形成鲜明对比的是，外围区域市场的无人问津。

“内外冰火两重天，这是目前写字楼市场面临的一种尴尬。 ”专家坦言，因为部分核心商圈的租户因受到租金上涨的压力，出于成本控制的需求，已出现办公外移的趋势，并且将目光转移到一些市中心的新兴核心商务区。

泛中山公园板块迅速发力

由于强大的潜在需求及租户导向的变更，近日上海办公楼买卖市场行情随之“转向”。虹口北外滩、浦东花木等多个新兴核心商务区均有项目整栋成交。

此外，作为另一大新兴核心商务区的内环内泛中山公园板块也开始发力。位于该板块的汇融大厦于近日开始接受全面预约。由长进置业开发的该项目位于中山公园CBD的一级辐射区域，因得天独厚的地理位置和交通优势而受到市场关注。

据笔者调查，该区域内周边7个项目出租率皆高达85%—95%。

业内人士认为，近几年来泛中山公园板块内商务气氛逐步形成，未来具备很高的发展潜力。

据了解，汇融大厦建筑面积约4.7万平方米，涵盖高品质甲级品质写字楼、商业、公寓式办公等多重业态于一体，是板块内稀缺商务综合体项目。项目被南京西路、静安寺、中山公园、长风生态四大中心商圈环绕，地铁3、4、11、14（规划中）号线在该处交汇。项目地下一层直通两个地铁出口，与轨交11号线曹杨路站无缝对接。周边十数条公交线路密集贯穿，并与内环高架、中环高架形成立体交通网络。

作为板块标杆商务项目，汇融大厦外部设计简约、大方，拥有7米挑高大堂、可自由分割的组合式小户型、智能化系统服务高端商务。有关人士透露，建成之后的汇融大厦将成为精英汇聚的高端商务新平台。

有关专家认为，需求重心的转移，成为了此类项目的一项重大利好。 “凭借着外移需求和成熟投资者的助力，以及自身品质配套的成熟，新兴核心商务区已逐渐成为写字楼市场的新焦点。 ”

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