摘要：2012年第一季度，上海写字楼市场在供需两端均呈现出非核心区域表现日益活跃的状态。而随着核心区域写字楼空置率的进一步下降，其供应情况却出现紧张状况，核心区域和次级区域的租金差进一步拉大，租户郊区化将有所加剧。
2012年第一季度，上海写字楼市场在供需两端均呈现出非核心区域表现日益活跃的状态。而随着核心区域写字楼空置率的进一步下降，其供应情况却出现紧张状况，核心区域和次级区域的租金差进一步拉大，租户郊区化将有所加剧。

4月16日，世邦魏理仕发布《2012年第一季度上海市场回顾报告》。

报告显示，2012年第一季度，上海写字楼市场在供需两端均呈现出非核心区域表现日益活跃的状态。而随着核心区域写字楼空置率的进一步下降，其供应情况却出现紧张状况，核心区域和次级区域的租金差进一步拉大，租户郊区化将有所加剧。

次级商圈贡献率超六成

2012年一季度，上海写字楼市场在供需两端均呈现出非核心区域表现日益活跃的特征。

报告显示，本季有三个新项目交付，新增供应面积为137037平方米，这三个新项目均位于闸北、虹口和徐汇滨江这些次级办公商圈。

位于闸北区的环智国际大厦是其中之一。该项目凭借其较高的硬件标准以及与核心商圈甲级办公楼相比低廉的租金受到了跨国企业和本地公司的认可。项目交付时预租率已达到50%左右，确定的整层租户有诺华制药、锦江麒麟、唯益食品等。

此外，其他一些位于次级商圈的高品质楼宇也表现活跃，例如浦东嘉里城本季签订了几个大面积租约。一季度市场净吸纳量累计225933平方米，其中次级商圈楼宇的贡献率超过60%。市场整体空置率下降104个基点至6.0%。

租金上升通道依旧

有鉴于非核心区商圈物业表现出日益增强的竞争性，以及国际经济环境目前的复杂形势，核心商圈楼宇的一些业主在本季维持原有的租金报价不变，甚至有些业主在谈判过程中态度有所松动。

因此，写字楼平均租金增速本季进一步放缓，仅环比微涨0.5%至每月每平方米257.3元。浦西和浦东平均租金涨幅分别为0.4%和0.7%。

据了解，上海写字楼市场，尤其是核心区域的低空置率是推升市场租金的主要动力。截止三月底，市场整体空置率下降104个基点至6.0%，而核心区域空置率则仅为4.1%，环比下降131个基点。

世邦魏理仕分析师指出，尽管租金的涨幅较去年3、4季度的5%、1.5%有所放缓，但今年租金的上升态势依旧未变。

核心区域新增供应吃紧

2012年1月，国家发改委发布了《十二五时期上海国际金融中心建设规划》，上海在2015年将基本确立全球性的人民币交易、清算和定价中心地位。

世邦魏理仕认为，这一规划的实施将进一步推动金融机构在上海的集聚和扩张，尤其是在陆家嘴—外滩金融集聚带区域，以及张江、漕河泾等金融后台服务区域。

2012年接下来三个季度，上海写字楼市场将有更多的项目在非核心区域交付。预计全年供应量的75%以上来自于非核心区域。虹口和闸北等区域的写字楼市场将快速成长，其中比较有代表性的未来项目有申虹广场和隆宇国际商务广场等。

与之相对的是，核心商务区域内写字楼新增供应则较为紧缺，静安嘉里中心可能是2012年在核心区域内交付的唯一一个超甲级项目，其预租比例已达到40%—50%左右。

主次区域租金差逾50%

世邦魏理仕认为，在核心区域可租面积稀缺的推动下，租金水平仍有上升空间，但其升幅却不可能像2011年那样明显。

据预计，2012年沪上非核心区的写字楼租金涨幅将在5%左右，核心区域由于供应量的稀缺性，涨幅或将达到7%—8%。

此外，据了解，目前核心区域与次级区域间租金差已逾50%，次级区域可供选择的优质写字楼项目逐渐增多，一些成本敏感租户有核心区域向次级区域搬迁的案例仍将时有发生，租户郊区化加剧。

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