看不出有任何理由影响我们对房地产前景的信心。实际上，沿海特大城市也迫切需要进一步完善和改造，别以为城市的外观足以和伦敦、巴黎相比就足够了，这些城市的发展还有一个扩张过程。我们的房地产前景只有一个，就是发展全世界最快、规模最大的房地产市场，同时催旺家居市场的需求。

中国经济并非江河日下

中国房地产业的领航者是我们全国的老百姓，是我们自己创造了历史的奇迹。世界经济和中国经济没那么差，没到风雨飘摇，江河日下的地步。

我们将要面对的形势也并非一些人所说的江河日下，但的确遇到了非常重大的挑战。比如说通货膨胀。通货膨胀不难面对，美国人欠钱还不起了，就有量化宽松的办法来增发货币，这样一来，由全世界美元持有者为美国政府还贷承担了代价，再加上北非、西亚局势紧张，造成大宗商品价格的上涨，导致中国通货膨胀。这是我们以前没有遇到的难题，解决这个难题最简单的办法就是人民币升值。

人民币升值为什么就能应对通胀呢？如果美元贬值导致石油价格成为80美元/桶，我们只要把人民币升值就可以对冲，但是我们无法承受人民币过快的增值所带来的冲击，如果升值过快，厦门、珠三角、长三角的中小企业就会面临难以应对的压力，更会导致两三千万农民工返乡。在无法用有效的人民币升值办法来解决通胀问题时，收紧货币供给就成为必然的选择。但尽管这样，应对通胀还是会带来副作用——伤害消费。

升息是一个抑制消费的政策。今年上半年，银行尽可能多地采用了提高准备金率的办法，而不是动用升息。升息和提高准备金率都是收紧供给，但是提高准备金率相对于升息来说，对消费的伤害要小，但也会带来一个后果，就是伤害中小企业。

千万不要以为中国没有办法解开这团乱麻，中国和美国、欧洲发展经济体最大的区别就在于我们完全不缺乏内升的经济增长体，而奥巴马却找不到推动经济增长的动力。中国城镇化、城市化以及老百姓消费结构升级，是两驾马车、两个引擎，这二者都与家居行业密切相关。

城镇化和消费结构升级，这样的历史过程至少要带动中国经济持续强劲增长二三十年，因为这不是政策刺激起来的需求和动力，而是人们生活发展的必然要求。世界经济不断地给我们提出了新的挑战，使我们不得不在经济增长动力充分的情况下适度减速，这成为今天面对通胀升息以及经济增长速度受到一定抑制的原因。

说中国经济没有到江河日下的地步，可以从两个例子来说明。

2009年下半年至2010年，几乎听不到发达国家的企业活不下去的消息，听到的是政府活不下去消息。如果美国政府不批准他的企业扩大规模，作为企业和社会的微观经济细胞，发达的国家已经出现了明显复苏的状态。我们千万不要以为它的经济已经到了病入膏肓的地步。

乔布斯留下的苹果公司，已经成为全球消费热点，但并不能给美国政府带来多大的福音。他的研究团队大概几百人就够了，对美国政府改善就业或改善政府的债务负担没有贡献。发达国家现在遇到的问题是在没有金融危机的时候，政府就已经是一个入不敷出、资不抵债的状态，这才是当前世界经济面对的主要问题。

不算两房，每个美国人欠我们两万元钱，他们还不上，这是他们当前的债务危机。所以大家注意到，日前胡锦涛主席到欧洲参加第二届峰会时，法国总统赶紧就找胡锦涛主席，要求说，你看现在世界危机，你得帮我们。人家说，咱们借钱了以后，第一个政府不能裁员，社会福利不能降低，借的钱政府自己想办法去还。所以，现在欧债危机能不能真得到缓解，不是取决于希腊老百姓，而是取决于欧盟能不能跟中国借到钱，中国买不买欧债。当然我们不能只指望我们能够救世界，我们能够让中国老百姓住上最大的房子，用上最好的家具，这个就是对世界最好的贡献。

改善性需求让房地产业继续增长

中国的房子还远没有盖够。一个重要的逻辑就是——股市今天成交量低迷，明天的成交量和今天的成交量有关系吗？什么关系都没有。但是，房子和橱柜不一样，今天不买明天必买，明天不买后天必买，如同厦门有100个小伙子一定要娶100个姑娘一样。从五到八年的周期来看，中国的房地产市场一共要卖多少房子，中国的城镇一定要卖多少房子，这是个常数，不会因为今年销量的下降而使总销量下降。

房子的需求与其他消费品不一样，第一，每个人吃饭需要重复吃，但没有谁会每天重复买房子。第二个，吃饭的前后周期不超过一天，你可以今天饿着，但明天必须吃，明天不吃就得饿死。衣服的需求可以前置，春天没买合适的，秋天再买也没有问题，但不会太长。没听说过哪个年轻姑娘22岁到23岁非买房子，买房子有3到5年的周期是正常的。

今天楼市的成交量低，这个需求可能会推到后三年，改变的只是时间分布，却不会减少任何一个需求。橱柜也是这样，那些观望的人尽管让他们观望去，告诉橱柜协会的所有会员，明年涨完价再卖给他们。

中国的房子还远没有盖够。别以为房地产市场从此就没有人买房子，断无此事。首先我们最迫切的任务是要在三到五年的周期内，建一大批保障性住房，要让所有的人都有房子住。美国人说你们中国人要有人权，人人都有追求幸福的权利。后来我们才知道，人人都有追求幸福的权利固然重要，有人追求上幸福，没追求上幸福的人该怎么办？人们有补充了一个非常重要的人权观，人人要有享受保障的权利。

解决了大多数人有房子住的问题，我们要建立一个住房保障体系的物质线，就是保障房建设。过去十年，各种类型的保障性住房有1400万～1500万套，如果再建立3600万套，就可以保证城镇20%的居民不要钱或者基本不要钱就有房子住。中国第六次人口普查，城镇人口是6.6亿人，20%推算下来，大概需要4500万套保障性住房。

商品房需求是老百姓改善性需求。过去十年、二十年解决了有房子住，但只是满足了人们基本的住房需求，满足了他们脱困的需求，下一步我们要满足老百姓的改善性需求。现在老百姓的改善性需求已成规模。改善性需求不难理解，十几年前，厦门这个地方年轻人娶媳妇买1.5米的床，现在要买1.8米的床，这个就叫改善性需求。

中国城市化在调整，进入21世纪的头十年，重心主要集中在包括厦门在内的沿海特大城市，如北京、上海、广州、深圳、青岛、大连等城市。由于有一些特殊的事件，如北京要开奥运会，上海要开世博会，这些都能加快所在城市的建设。

如果说21世纪的第一个十年主战场是特大城市，那么第二个十年将会是二三线城市，是以县城中心镇为代表的中小城镇。沿海特大城市的容纳程度已经充分饱和，人口已经超载了。要抑制过度通胀的沿海城市，又要实现大多数人住城里，就得发展二三线城市。这个发展表现在土地制度的调整，同时会带来住房制度的进一步完善和房地产业的进一步发展。

所以我看不出有任何理由影响我们对房地产前景的信心。实际上，沿海特大城市也迫切需要进一步的完善和改造，别以为城市的外观足以和伦敦、巴黎相比就足够了，这些城市的发展还有一个扩张过程。去年开亚运会，广州来不及改造，就把外围围起来，里面还是没有改造。像这样的城市我们还有很多，离城市化的标准还有相当漫长的距离。我们的房地产前景只有一个，就是发展全世界最快、规模最大的房地产市场，同时催旺家居市场的需求。

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