住宅市场遭遇限购以来，商业地产一直是资金追逐的对象。‘不限购’也成了不少项目的卖点。2011年上海商办物业成交量中，SOHO类型物业占了六成。从今年年初的数据来看，商办项目的成交量稳步回升，尤其是低总价小户型的SOHO、LOFT类项目表现更为抢眼。

同策研究咨询中心总监张宏伟指出，小面积、低总价，兼具居住功能的办公产品，具有门槛低、租金收益稳定等特点，一直都是刚需市场和投资市场的成交热点。但此类产品户型往往较为单一，水电、煤气及物业管理费用较高，且交易费率高导致流动性差，存在一定的投资风险。

领先市场成交

上海搜房数据监控中心最新统计数据显示，4月第一周（4月2日-8日），上海写字楼共成交205套、14342平方米，环比有所下降；但是，商住楼表现抢眼，写字楼成交面积前十名均为商住项目。

从成交排行榜来看，位于杨浦新江湾城的三湘未来海岸以59套、2926平方米的成绩，位居写字楼成交面积的榜首，位于普陀长征的金沙商务广场和位于奉贤南桥的卓越世纪中心分别居于二、三位。

搜房数据监控中心分析师张银萍表示，今年春节后商住楼成交持续升温，近期更是成交活跃，除了绿地领海、上置美兰优湖、海伦国际等持续成交活跃的商住楼以外，新开盘项目的成交同样夺人眼球，成交结构以小户型为主。

数据显示，上海写字楼成交量稳步回升，2月成交套数环比上升42.9%；3月份更是环比翻番，成交套数环比上升约130%，成交面积环比上升超过200%。

从一季度的成交面积排名来看，前十项目中半数为商住楼，分别为凉城地区中心、卓越世纪中心、绿地领海、风尚天地、上置美兰优湖等，其中多个项目多次进入周或月度成交面积前十名。

张银萍指出，正是限购的延续刺激了商住楼项目的成交。

低价主导市场

“不限购”固然是多数商住楼的卖点，但事实证明，唯有绝对优惠的价格，才是项目撬动市场的法宝。

来自金丰易居&佑威研究中心的数据显示，整个一季度，上海写字楼共计成交87亿元，成交均价为29481元/平方米。4月第一周，写字楼共计成交约2.5亿元，环比减少89.8%；成交均价仅为19266元/平方米，环比下跌幅度超过35%。

热销案例的成交价格恰恰反映了上海写字楼价格的整体趋势，尤其是小面积商住楼。

三湘未来海岸4月7日推出空间挑高的SOHO房源，在两天时间成交59套，成交均价约为2万元/平方米；同样成交顺利的卓越世纪中心的成交均价仅有15000元/平方米。

均价走低，也意味着更多商住项目将具备更有竞争力的低总价。多数商住楼赋予了SOHO或LOFT的概念，有4.5米甚至更高的层高，空间可以分割为两层，从而体现附加值。

据了解，4月第一周成交前十名的商住楼中，便有多个是“买一层送一层”的SOHO或LOFT项目。其中，绿地领海二期目前在售SOHO户型主力面积为55-74平方米，挑高4.5米，均价11000元/平方米，折合最低总价只有60万元，最高总价也不超过82万元。中信虹港名庭在售LOFT酒店式公寓，层高4.5米，空间可自由分割，尽管位居四川北路内环内地段，均价却仅有2.68万元/平方米。

张宏伟认为，小面积的SOHO、LOFT或酒店式公寓等商住项目，往往层高较高，能够分割为两层使用，总价较低，且有附加面积赠送，是促成这类项目热销的主要原因。

商住双重属性

SOHO、LOFT这类商住项目的购买群体多为首次置业的刚性需求者。

正如三益中国院长高栋所说，目前国内SOHO或LOFT等商办性质项目，多是按照“变相住宅”的功能进行规划和设计的，总价低，尽管建筑面积小，实际使用面积却可以有所拓展，满足了不少总价承受能力弱的刚性需求者。

不过，张宏伟提醒，这类物业在居住方面存在一定的缺陷，往往没有通煤气，水电费基本按照商用价格计算，物业管理费较高，使得购房者在后期投入的居住成本会相对较高。购房者需要根据实际情况在前期房价和后期成本之间加以权衡。

这类产品吸引了不少的刚需，也不乏投资性需求的存在。此前曾多次有媒体报道称，限购之下，寻求资产保值的投资者不得不把目光转向商业地产，转向标的额相对较小、风险相对较小的酒店式公寓等商住性质物业。

SOHO中国以投资开发或整购散卖商办物业而闻名，其不少项目亦为SOHO类型。关于其购买者和投资者群体，该公司CEO张欣在2011年度业绩发布会上曾表示，SOHO中国不向消费者而是向投资者出售产品，这些人是富裕的私人投资者，看中的是租金收益和资产升值，购买是为了长期持有，而并非快速买进卖出。

因此，张欣认为SOHO中国不应该被认定为地产开发商，而应该是资产管理公司。

当然，要获得稳定的租金收益和资产升值，有赖于良好的物业运营管理和其他形态物业的互动助推作用。

前景说法不一

商住项目的热销直接反映了市场的接受度和购买力，但对于这类项目的发展前景，业界说法不一。

上海三湘股份有限公司副总经理张涛告诉记者，过去不少办公性质的写字楼项目以“打擦边球”的形式，包装成住宅来销售，但其本身的商住性质、物业形态乃至消防验收等方面，都可能存在一定的局限。这种局限造成的一些问题是相关部门不愿看到的，因此未来这类项目的立案获批会越来越难。审批难，必然会导致未来供应量的减少，这对于当前的存量项目，则一定程度上是利好。

高栋也对商住项目持有谨慎乐观的态度：看好这类产品在一线城市的发展前景，二三线城市则有些担忧。

张宏伟则表示，不同的阶段有不同的发展机会，而市场供应和成交，最终将由需求来决定。这类小户型商住项目的未来前景，首先看政策，其次依赖于市场认知度的演进和需求量的变化。

东方早报：从建筑规划设计来讲，诸如SOHO、LOFT等产品的功能主要体现在哪些方面？

高栋：LOFT强调建筑形态，SOHO强调物业形态，目前国内市场上往往将两者混淆。

LOFT通常是空间挑高的小户型，预留加层的位置供业主后期自由布局，但与开发商传统的做好预制板留出楼梯通道的“复式”结构不同，LOFT的高层空间变化丰富，可根据使用者的需求和喜好随意设计，功能主要体现在开敞的空间、自由组合的复式结构、私密性低的开放环境。

SOHO代表了一种“在家办公”的工作方式，本身就是住宅观念的延伸，可居住，也可是挑高的复式结构。但SOHO又融入了诸多写字楼的硬件设施，因此是一种兼具居家办公的物业形态，功能主要体现在灵活的办公空间、完善的商务设施和商住互补的复合功能。

国内市场上，LOFT和SOHO的土地属性基本以商办土地为主，但其产品基本上都是按照“变相住宅”的功能进行规划和设计，然后冠以“SOHO”和“LOFT”之名。

东方早报：这类产品的市场前景如何？对于开发商投资开发这类产品，有何建议？ 

高栋：对于市场前景，个人持谨慎乐观的态度。在一线城市，人员流动频繁，这类介于住宅（长期居住）和酒店（短期居住）之间的产品，能够满足大量外企人士、外派员工等的居住需求；而且已形成了众多成熟的酒店管理公司进行标准化运营管理，出租方能够获得长期稳定的租金回报。尤其是中小户型，投资成本低，出租方式灵活，空置期短，投资收益高。

而二三线城市，由于并不具备一线城市的经济环境、产业属性，此类产品并不具备中短期稳定的消费需求，而产品在功能上和住宅产品又几乎没有差别，却缺少一些住宅必备的生活设施，且居住成本远高于普通住宅，风险较高。

开发商投资开发这类产品，首先要明确产品类型，尤其是要了解当地买家的需求，切忌照搬经验盲目乐观开发。其次要洞悉政策变化，重点关注各地对于此类商业产品分割销售的限制政策，了解相关规划房产部门对于此类产品的解释说明。另外，这类产品后期物业管理服务较为重要。良好的物业管理服务，将直接提升物业价值。

租售模式取决于定位东方早报：成熟市场上，SOHO、LOFT等类商业办公产品的做法是什么样的？中国市场的做法又如何？ 

梁美芬：SOHO、LOFT等最早起源于美国等西方国家，美国纽约SOHO AREA地区就是由旧区改造、旧厂房改造而来的。

中国房地产发展与其他国家有所不同，需求层次呈多元化局面。就商业办公来说，除了金融类等传统行业，需要标准办公之外，研发、工业设计等行业，对于工业与办公结合的需求也较大。实际上，不同的市场需求，衍生了不同的产品类型。

所谓SOHO、LOFT，也并不一定全部都要做出夹层，关键在于空间感。诸如研发、设计等轻资产行业以及新兴服务行业，对于空间的要求会较多。

从投资开发角度来说，在土地成本较高的区域，开发商一般不会做这类产品，这类产品的位置大概是在CBD 10公里以外的区域。

东方早报：对于目前市场上SOHO、LOFT产品多以分割出售为主的情况如何看？ 

梁美芬：市场的特点及开发商定位，决定了产品会有不同的租售模式。SOHO、LOFT的租售模式本身取决于开发商的发展导向，究竟是看中长期持有回报，还是短期资金回报，以及企业对于项目本身的定位。标准的办公楼同样也有租售，其实并无二致。

中国市场不少不同规模的企业也都希望能够持有物业，实现办公的便利，并分享物业成长带来的增值，由此市场产生了购买的需求。

东方早报：此类产品的发展前景如何？

梁美芬：此类产品的前景关键要看区域市场空间、产业支撑和基础配套等，实际上这三个方面是相辅相成的。

以安亭为例，围绕汽车行业大力发展新能源产业，不少研发、设计的中小型聚集于此。而该区域传统办公产品虽有供应，但满足空间感需求的SOHO、LOFT较为缺乏，崇邦集团正是出于这种想法，在嘉亭大厦做LOFT以满足需求。

存量LOFT突显稀缺性东方早报：卓越世纪中心LOFT产品取得良好的市场反应，能否介绍一下经验？

邓明霞：在过去多年的发展中，卓越集团商住类产品开发经验并不丰富，我们也希望通过这个项目有新的尝试和突破。

卓越集团在长达半年的时间里，对产品本身的尺度、空间感、舒适性等方面展开调研和探索。LOFT最大的优势和特点就在于其空间感。卓越试图寻找并为其未来使用者提供最为合适和最为理想的空间尺度。实际上，在上海相关的政府规范和要求极为严格，要在既定的框架之内做活，做出亮点，实非易事。

除了空间感，LOFT作为居住功能更为突出的商住产品，尽管其面积小，但同样要求舒适度。舒适度首先体现在空间的布局，其次是功能的设置。卓越南桥项目实际面积超过90平方米的单元都设置了上下两个卫生间。尤其是隔层上的卫生间由于其隔层结构较薄、承重较轻等，设立的卫生间往往会出现渗漏等问题。卓越通过反复试验研究，解决了这一问题。

东方早报：卓越做LOFT的初衷是什么？如何看待这类产品的市场前景？

邓明霞：产品类型选择与定位，离不开其所在区位的市场需求。卓越世纪中心所处的南桥毕竟还是新城，当前仍相对处于起步阶段，预计未来3-5年之内发展才会逐步成熟。地块本身的用地性质决定了必须以商办物业为主，正是考虑到区域内办公氛围相对缺乏、办公市场需求容量不足、市场接受度有待推敲等，卓越才决定适量减少纯办公类产品、加入兼具居住办公的LOFT产品的开发。

此类产品过往几年在国内取得了较大发展，但不可否认的是，也出现了一些后期管理等问题，令相关部门在这方面的审批和规划上有了新的调整。未来这类小面积LOFT商住项目的审批难度会日渐加大，这也将直接导致这类产品供应量会逐步萎缩，而存量产品的稀缺性将更为突出。

风险在于产品本身

东方早报：从市场成交来看，SOHO类商住物业的买家主要是哪类？吸引购买的因素有哪些？

沈洁：根据戴德梁行的统计数据，2011年近六成的成交商办物业属于SOHO类型。尤其是住宅限购以来，商办类物业的成交更为明显。

实际上，市场对于产品的需求具有多样性，不同的产品类型满足不同市场的需求。不少投资者是中小企业的企业主，购买物业也多为自用，投资与自用的功能均有。以普陀靠近内环线的部分物业为例，多是江浙或上海本地的中小企业，这也与区域行业构成不无关系。

最吸引买家的首先是价位。这类产品往往总价较低，能够承受的客户群体较广。其次，产品的未来租户相对稳定，尽管管理成本相对高，但租金的回报也较为可观，尤其是近两年，商办物业的租金表现要优于住宅类产品。一些成熟的中高端投资客，更看中长期的租金回报和资产保值升值。

东方早报：此类产品的投资风险会表现在哪些方面？是否看好此类产品的市场前景？

沈洁：风险在于产品本身，购买者要根据需求甄别和判断物业价值。当前市场上，有些开发商套现的目的性较强，且项目后续资源配套不足，产品细节不够精致，这种产品势必会对未来出租带来影响，投资者务必谨慎对待。

此外，当前市场上此类产品同质化情况较为突出，判断其前景，要与区域发展阶段和市场需求相结合。以嘉定江桥地区为例，该区域目前尚未有大企业进驻，主要聚集了一定数量的中小型企业，因此该地区对于标准办公的需求相对较少，而SOHO办公、LOFT商住等产品的需求量会比较多。符合区域需求的供应，才是有效供应，才能实现交易。基于区域产业集聚、基于行业内生性需求的市场，才是健康、有前景的市场。

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