摘要：“住宅与商业地产仿佛成了天平的两端，持续的严厉调控‘压低’了住宅这端就‘抬高’了商业地产那端，大批资金从住宅市场转入商业地产市场。
“住宅与商业地产仿佛成了天平的两端，持续的严厉调控‘压低’了住宅这端就‘抬高’了商业地产那端，大批资金从住宅市场转入商业地产市场。

中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元，出现爆发式增长，同比增长达35%。与此同时，商业地产租金售价齐升也吸引了众多标杆房企持续提升商业地产投资比重。”

值得注意的是，沪上商业地产存量已悄然囤积至上千万平方米，不少区域需要漫长的消化周期。专业人士坦言，虽然从大环境来看，上海商业地产处于高速发展时期，但商业地产主要依托于运营来盈利的产品属性决定了不少商业地产项目会被市场淘汰，行业洗牌在所难免。

天量存货

金丰易居&佑威联合研究中心的监测数据显示，截至2012年3月28日，上海商业地产的存量达到1110.23万平方米，其中写字楼4770511平方米，商铺6331837平方米。

从环线分布来看，内环内写字楼存量有1906527平方米；外郊环有1240738平方米，比内中环480257平方米和中外环635481平方米的存量总和还要大。外郊环商铺存量有2957854平方米，郊环外有1240738平方米，外环线外存量占总量的65.22%。

“上海商业地产存量比去年同期出现明显的增长。”佑威机构执行董事黄志坚告诉记者，写字楼可售总量比2011年同期的4286451平方米增加了11.29%，商铺可售总量比2011年同期的5777791平方米增加了9.59%。而2011年上海办公和商铺类物业月均销售量分别为152736平方米、155236平方米，以此水平估算，上海现有可售办公物业需要31.23个月，商铺需要40.79个月消化。由此可见，即便考虑部分挂牌物业实际为开发商持有，沪上商业地产总体供大于求的情况也已十分明显。

上海乘星行总经理李骁分析了商业地产供应量大幅增长的原因：首先，2010年开始的主要针对住宅市场的严厉调控使部分资金转移至商业地产领域，一定程度上推动了商业地产市场的投资热。其次，同期（2010-2011年）上海土地供应结构发生改变，住宅用地比例下降，商业用地比例提升，受此影响，沪上商业地产项目的供应量出现了明显增长。此外，跨国公司不断加大投资力度，这也提振了开发商对商业地产市场的信心，大力开发项目，导致供应量出现大幅提升。

分化明显

值得一提的是，沪上商业地产存量的消化速率差距显著。

德佑地产报告称，写字楼市场消化周期最长的区域是郊环外，达到59.1个月，而内中环需要消化23.7个月。商铺方面，消化周期最长的是内环内，需要70.6个月，消化周期最短的郊环外也需要39.1个月。

德佑地产研究部主任陆骑麟向记者介绍，虽然沪上商业地产市场整体上处于供大于求的状态，但不同区域的市场消化速度有着明显的区别，甚至会有局部供不应求的情况。在写字楼市场上，长宁区消化速度最快，目前写字楼存量仅9.8万平方米，按照去年以来的月均成交量，只需9个多月即能消化。去年5月份，新世界长宁商业中心就被SOHO中国收购，其中写字楼部分面积达10万平方米，市场消化速度可见一斑。

商铺方面，消化周期最短的为原卢湾区，仅需17.5个月。该区域商铺存量仅4.6万平方米，在全市范围内仅稍高于静安区。原卢湾区商铺存量主要集中在打浦桥板块的金玉兰广场和绿地浦晖国际中心，而传统商圈淮海中路板块存量趋近于零。去年以来，原卢湾区的商铺成交全部来自于被整购的华丽家族汇景天地裙楼部分，成交面积接近4万平方米。

同昌盛业高级经理何晔旷分析称，商业氛围以及单一项目的运营状况决定了其消化速度。商业地产与住宅有很大的不同，住宅最看重的是地段，商业地产则更看重运营，地段因素反而屈居第二。相同地段内的商业项目因为运营的关系导致租金、出租率存在差距的案例比比皆是。位于建国中路的八号桥二期项目，其对面就是智造局二期，两者属于相同类别的写字楼项目，但因为写字楼内部经营完善度的不同，前者的租金比后者足足高出一倍。

“由此可见，商业项目从定位，到招商，再到后期运营服务的成熟度都直接影响项目的市场接受度，加上不同区域的商业氛围存在差距，消化速度也因此不同。” 何晔旷说。

陆骑麟强调，未来几年商业地产的分化程度会日益加大。首先，市中心土地的稀缺性将逐步显现，市中心新建的商业项目日益减少，价格会逐渐上升，成为机构投资者整购的对象。而外围区域的商业项目随着大量开发企业的进入，供过于求的态势会越发严重，并且外围区域的消费能力不足，也势必会限制商业地产的出租率、租金价格和升值空间。

租金上涨

持续上扬的租金无疑是众多开发商盯紧商业市场的原因之一。仲量联行统计数据显示，从2010年至今，上海甲级写字楼租金持续上涨，从原来的人民币6.7元/平方米/天左右上升到人民币8.3元/平方米/天左右。商铺市场也是如此， 戴德梁行统计数据显示，2010年初，上海商铺平均租金为50.76元/平方米/天，到了今年年初，平均租金已经达到了54.66元/平方米/天。

商业地产巨头SOHO中国自2009年8月从大摩手中收购东海广场以来，至今在上海已拥有10个项目，累计收购资金超过230亿元。

SOHO中国CEO张欣4月2日在博鳌亚洲论坛接受媒体采访时称，目前商业地产的基本面非常好，租金在去年第四季度都有增长，北京、上海两地增长达50%以上。

“我做地产那么多年，都没有见过那么好的时候。”张欣表示，若有放松银根的行动，资金仍会持续流入商业地产市场。同时，上海的写字楼租金持续上升，租金回报率已经超过10%，比香港要高出不少，因此集团未来将继续集中发展上海及北京等城市的商业地产项目。

戴德梁行华东区企业服务部主管、董事傅翀宇指出，商业地产市场客户的需求仍然保持健康稳定的发展，大公司不断在扩张兼并，中小型公司在持续进入上海市场，在此基础上，沪上写字楼的租金在未来还将稳步上升。

戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁也表示，甲级写字楼产品趋于成熟，不断给客户带来更优质的办公体验，这也是租金持续上涨的重要原因。

面临洗牌

巨大的存量和极有可能面临的漫长去化周期都没能阻挡房企对商业地产市场的热情。除商业地产巨头之外，住宅开发商三大巨头万科、保利和金地均表示公司将增加商业地产投资比例，包括龙湖、仁恒、恒大等著名开发商也提高了对于商业地产的关注，相继宣布增加相关投资的意向。

在各大房企大张旗鼓地加码商业地产的同时，业内人士提醒，商业地产市场将面临一次大的洗牌。

陆骑麟认为，商业地产整体供大于求，这对于一些原本升值潜力较差的外围区域商业项目更是雪上加霜。在此背景下，无论开发商还是中小投资者都更需谨慎，应该详尽考虑自身资金实力、开发投资经验以及地段、人流、消费能力。

李骁指出，目前商业地产市场存在的问题显而易见：首先，商业地产属于地产业的一个大的分支，有其自身的特性，政策不应该一刀切，也不应该以住宅模式来套商业地产；其次，房企集体进入商业市场，项目良莠不齐，一些项目势必会面临窘境；再次，因为专业开发及运营的经验不足，很多开发商仍然以住宅的思路来开发商业地产，重销售而轻经营，最终将导致项目失败；最后，人才短缺是商业地产发展的瓶颈，也是很多公司扩张的短板所在。“商业地产市场势必会经历一些波动，迎来一次大的洗牌。”李骁说。

黄志坚则从投资角度提出预警，“商业市场的风险明显高于住宅。商业地产开发对开发商的要求远高于住宅开发，传统的住宅开发商未必能够玩得转商业地产。如果仅仅因为住宅市场面临严厉调控而一窝蜂转战商业地产，可能危险性更大。”

黄志坚表示，对于中小投资者而言，买进商业地产后再出手时所需要付出的税费远远高于住宅。特别是商铺类地产，人气不足或者位置不好，其经营效益就差。如果事先没有充分对风险进行评估，很容易“买进即被套”。

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