沪上办公楼空置率持续下降，但高端住宅市场仍未走出冬天……仲量联行4月10日发布的数据显示，第一季度浦西甲级办公楼市场的空置率下降至4.9%，浦东甲级办公楼市场的空置率降至6.1%;而高端住宅销售仍保持低迷状态，本季度仅售出237套。

办公楼：空置率、需求量“双降”

由于一些项目将延迟交付，浦东和浦西中央商务区市场本季度均没有新项目竣工。

由此导致浦西甲级办公楼市场的空置率下降至4.9%，浦东甲级办公楼市场的空置率降至6.1%。

报告显示，在非中央商务区内，三个新项目本季度竣工交付。由恒基兆业地产开发、位于闸北区的环智国际大厦(31,702平方米)竣工，预租率达到约15%。

另外两个竣工交付的项目分别是：位于徐汇区非中央商务区内的销售型办公楼项目光启城(41,000平方米)和位于普陀区的品尊国际大厦(66,000平方米)。

仲量联行浦东商业部总监张静表示，“在浦东，由于新增项目的大部分面积将会被自用买家所吸纳，未来的租赁市场供应仍将保持紧张态势。这将赋予已建成项目的业主们较强的议价能力，尤其是超甲级办公楼的业主。”

在浦西，超甲级办公楼静安嘉里中心二座和三座将于2012年三季度竣工交付。在此之前，浦西中央商务区的供应量将持续趋紧。

而在谈及需求方面，张静指出，目前，跨国公司，尤其是外资金融企业扩张步伐放缓，直接影响了甲级办公楼的需求。

据仲量联行数据，受此影响，今年一季度，浦西甲级写字楼的日租金维持在9.1元/平方米。

相对来说，浦东写字楼市场的租赁成交热度仍存。

仲量联行在昨日发布的报告中写道，内资金融企业的租赁需求加上浦东市场未来供应量有限的预期，让一季度浦东甲级办公楼的租金略有升幅。浦东甲级办公楼平均日租金升至8.6元/平方米，环比增幅为2.4%。

相比普通的甲级写字楼，超甲级办公楼租金在一季度的升幅更为强劲，尤其是在浦西。

上述仲量联行的报告提到，一季度上海超甲级办公楼租金环比上涨1.5%，平均日租金升至10.5元/平方米。

据了解，目前，静安嘉里中心三座(65,000平方米)的预租率在项目竣工两个季度之前已达到约50%，反映出跨国公司对于这座新建地标性建筑的强烈兴趣。

零售地产：空置率下滑 租户升级

较之办公写字楼市场，一季度上海零售物业的租赁市场更为火爆。

仲量联行称，在销售额持续增长及零售商大规模扩张计划的推动下，一季度上海零售物业租赁持续火热。中端时尚品牌租赁需求继续保持强劲，Gap、H&M、C&A、Muji以及Mango相继公布了其在上海及中国的扩张计划。

一季度上海核心商圈的物业空置率继续下降。仲量联行数据显示，至一季度末，随着上海十多个购物中心的空置率下降，核心商圈的整体空置率下降0.4个百分点至1.6%;非核心商圈的空置率降至3.1%。

“上海核心商圈物业中，首层平均日租金一季度环比微涨0.6%，至46.5元/平方米;而非核心商圈日租金涨幅稍大，环比上涨1.1%，至18.6元/平方米。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜说。

仲量联行也关注到上海零售物业市场的一个现象，“现在很多业主和租户采取固定租金加抽成的方式签约，也就是说，租户和业主的利益联系更为紧密了，这表明上海市场日趋成熟。”

针对零售物业租户的情况，仲量联行也作出市场判断。2012年第一季度，零售物业租赁需求随着零售额的增长以及租户扩张继续保持旺盛,商场升级在上海各商圈继续上演。

据上海市商委统计数字显示，全市452家主要的大中型零售场所在春节期间共实现营业收入56.6亿元，同比增长14%。

在核心商圈的新开店铺总数中，餐饮租户的份额稳步增长。在非核心商圈，按签约率计，五分之一的需求来自于服务类租户，如英语培训、银行、瘦身美体中心等。

谈及商场升级，可谓如数家珍。南京西路的向阳993商场便选择不与之前的运动品牌租户续约，取而代之的是化妆品连锁品牌丝芙兰的旗舰店。外滩5号以及宏伊广场也在继续调整租户组合以求整体升级。

此外，为了吸引更多的客流，位于打浦桥地区的日月光中心广场也在不断增加餐饮和娱乐类租户的比重，“以此留住消费者。

住宅：首置者受益 高端依旧低迷

报告中指出，本季度中央和上海地方政府开始政策微调以支持首次购房者。

具体措施包括放宽首套房贷和扩大契税优惠税率适用范围等。

数据显示，受春节假期影响，上海一手商品住宅成交量一月大幅下滑。

但仲量联行认为，在支持性政策的刺激以及开发商更为合理的定价下，首次购房者将逐渐回归市场。

据悉，沪上二月份的住宅成交量迅速反弹至429,000 平方米。三月继续保持增长趋势。成交量环比增长84%。

与普通住宅的回暖形成鲜明对比的，高端住宅市场仍旧未走出冬天。

仲量联行数据显示，由于潜在需求受到限购令的遏制，高端住宅销售仍保持低迷，本季度共售出237套。

据分析，本季度的成交大多集中于几个折扣力度较大的楼盘，致使上海一手高端公寓平均售价环比下跌2.8%。

这些楼盘大多位于新兴高端住宅区域，如徐汇滨江区域和浦东花木区域。在成熟高端住宅区，由于未来土地供应紧张，开发商大多维持稳定的售价。

在成熟高端住宅区域，本季度共有两个高端项目开盘：由新鸿基地产开发、位于浦东黄浦江沿岸的滨江凯旋门于三月推出195套住宅，以及瑞安建业推出的位于陆家嘴21世纪中心大厦高区的四季汇。

在高端住宅租赁市场，来自汽车、零售和医药行业的跨国企业继续在中国扩张，由此带来的新增外籍员工推动本季度租赁需求保持较为强劲的态势。

据了解，本季度服务式公寓的平均空置率下降至10.3%。“在强劲需求的支撑下，业主继续对市场保持信心，因而服务式公寓租金环比上涨1.6%。”仲量联行上海研究部总监周志锋表示。

在新增供应方面，外滩的半岛酒店公寓和静安区的御锦轩本季度均开始试运营。

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