日趋严厉的宏观调控对于任何一家以住宅销售为主营业务的房企而言都是一场艰苦卓绝的考验，而合生创展集团[4.887.73%]有限公司（以下简称合生创展，0754.HK）难度系数显然更高。一直坚定以一二线核心城市布局和高附加值高端楼盘为重要战略的合生创展，在限贷、限购的高压楼市环境下不可避免地会出现业绩波动，而业界更为关注的是，合生创展是否会继续坚守其高品质精细化转型战略，并用灵活有效的战术应对行业低谷的严峻挑战。

3月30日，合生创展发布2011年全年业绩报告。报告期内，公司实现合约销售额99.4亿港元，同比减少10%；实现营业额80.08亿港元，比2010年的143.79亿港元下降44.3%；净利润14.3亿港元，比2010年的58.59亿港元下降75.7%；而由于年内完成交付若干高档项目，毛利率则由2010年的39.6%上升至45.9%。

业绩的暂时波动并未打乱合生创展的既有战略节奏，精细化、高品质、多元化、创新力仍然是公司应对行业寒冬的利器。在各个发展环节确保稳中求进的基础上，合生创展将在住宅新产品线打造、商业地产和产业地产突破以及崭新业务单元拓展方面展开积极行动。

“精细化转型和多元化布局直接表现为公司业绩的略微下降，这是无法回避的阵痛，但正是在这种蓄势待发的状态之后，市场将会看到合生创展新一轮的稳健起飞。”合生创展人士表示。

坚守战略经受考验

尽管整体业绩并不算理想，但并不能让人忽视部分亮点。按照合生创展既往的业绩，维持30%~40%的毛利率是合乎标准的，而由于去年部分高端楼盘的交付，毛利率同比上升6.3个百分点至45.9%。这一数据的提升显然得益于其不断深化的高品质地产战略，而以合生霄云路8号为代表的一批获得市场高度认同的精品楼盘则是支撑盈利的最重要基础。

“不同公司的价值侧重点不同，与一些注重周转、现金流和‘短平快’的公司相比，合生创展更强调提供高品质产品、创造综合性价比，以赢得稳定的市场增长和业绩回报。”合生创展人士表示。

尽管占据绝大部分业绩比重的物业销售收入有所下降，但物业投资收入比2010年增加19.4%至4.90亿港元；酒店营运收入也增至1.99亿港元，涨幅为10.9%。这在一定程度上显示了合生创展在发力商业地产方面收到了成效。合生创展人士指出，未来几年将是公司商业地产落成的高峰期，这部分业务将有望对业绩产生更加积极的作用。

报表显示，目前合生创展的净负债率从2010年的51%上升到72%，这基本符合去年中报时管理层和海外券商的预测，尽管这一上升幅度较大，但并未超过近年来公司负债水平的最高峰，仍然处于可控范围内。

在二、三线城市进入较晚、一线城市成交量低迷的形势下，合生创展仍然实现了99.4亿元的合约销售额，仅比2010年减少11亿元。尤其是考虑到公司全年推盘量较往年减少的前提下，取得这一成绩尤为难能可贵。

“坚持将主要市场定位在一线城市高品质地产的合生创展，在面临着比其他同行更加艰难的处境下依然能够实现这一规模的销售成绩，可以说还是经受住了考验的。”分析人士指出。

合生创展执行董事、副主席兼财务总监张懿在业绩说明会上表示，公司今年的推货量约有400亿元，较去年更为充足，并将销售目标定为150亿~180亿元，并力争在明年实现200亿元的销售。“去年的销售去化率大约在60%，如果今年能保持50%的水平就可以完成既定目标。”张懿表示。

另外，公司合约销售的平均售价较去年微降4%，至每平方米人民币15110元。尽管在严厉调控下销售面临巨大挑战，但合生创展并未单纯以降价来换销量，而是更注重以提升产品附加值和服务来吸引客户，保证楼盘的品质和市场口碑。

“事实证明，市场客户对我们高品质高附加值的产品非常推崇，我们对环境、配套、商业、服务等各方面的打造给产品带来了合理的溢价，这是众多合生老客户极为认可的。”合生创展人士表示。

合生创展以“环渤海、长三角、珠三角”三大重要经济圈为核心的布局依然在年报上得到充分体现，这三个核心区域贡献了全部100%的销售额。值得一提的是，由于惠州市场帝景湾、滨海城这类都市湾区产品的热销，该区域取得了18.17亿元的销售佳绩，同比大增69%，显示出合生创展在二三线市场的开拓能力与蓬勃潜力。

张懿称，合生创展截至去年年底仍有156.5亿元的销售待入账，当中至少30亿元已经确认今年内能够入账，加上预期今年销售的资金回笼，有信心全年入账额可高于去年约70亿元的水平。

整合创新赢得市场

“果断坚守战略，灵活调整战术”，是经历了数次行业周期起伏的合生创展一以贯之的姿态。

从去年开始，合生创展一方面继续坚持“环渤海、长三角、珠三角”三大重点区域的同步稳定发展，生根各区域的中心城市；另外一方面，也在积极开拓核心城市周边经济发达且调控密度较小的二线城市，保证集团规模稳定增长以实现资金快速周转，形成一线城市项目与二、三线城市项目的合理分布。

在深度观察和研究市场及客户需求的基础上，合生创展也适度增加了一些刚需为主的产品。整体上，合生创展保证了各种产品合理的配比，兼顾满足首次置业及改善型购房需求，并以契合市场潮流的产品创新设计赢得客户与业绩回报。

“我们会保证不同产品线的组合相得益彰，达到一个平衡点，也就不会造成业绩水平的过大波动。2012年集团将适当加推满足当前市场‘刚需’的性价比产品。”合生创展人士表示。

在一线城市核心区域，定位高品质项目是合生品牌和利润的保证，包括北京的合生霄云路8号、上海的东郊别墅和佘山东紫园等，这些项目体现了合生对稀缺土地价值的尊重和中国财智阶层生活诉求的迎合，也成为国内高品质产品的旗舰标杆。

不过，合生创展的产品并不仅仅拘囿于这部分高品质产品，在核心城市边缘以及受到核心城市辐射的周边二三线城市，也有相当体量的户型较小的产品，如北京通州的滨江帝景项目、上海金山区的财富海景公馆、江苏太仓的合生伴海项目等，这部分项目能够对高端产品形成良好的补充，保证推货总量，使得公司拥有充沛的现金流和较强的安全性。

去年产品线和销售表现都堪称最大亮点的“都市湾区”系列产品就多数属于后者一类的现金流型产品，但其在运营优质生活方面也绝不逊色于顶级的高端产品。

以合生滨海城为例，户型适中，定价灵活，能够持续带来强大的销售现金回流，在配套方面则拥有国家级生态海岸、森林公园、一线山海景观、华南最大滑翔伞基地、中国首座古堡群、渔人码头等，使都市湾区生活品质进一步提升。

以都市湾区生活为主题，在全国范围内打造如此密集而大体量的亲水型产品群，这在以往的房地产市场上是相当罕见的，合生创展的这次对产品线高度整合创新举动在行业内具有相当的标杆性意义。合生创展表示，这一产品线将在今年得到进一步的推动、提升和完善，并对业绩产生更积极的贡献。

在稳固都市湾区类产品的同时，合生创展还在探索对产品线的进一步挖掘深化，如2012年企业正在积极打造的“城市帝景”系列。

“帝景”系列产品是合生创展最早最成熟最具历史厚度的产品线，一般占据着城市核心地段，是城市高尚生活品质的完美体现，如广州和北京的珠江帝景，都成为所在城市高尚居住的地标性楼盘。2012年，合生创展将结合新老项目优势与新品资源，与时俱进地打造“城市帝景”系列产品线，推出包括广州珠江帝景E区、惠州帝景湾以及北京滨江帝景等项目，这一系列产品有望继都市湾区类产品之后，再度续写合生创展的产品整合创新好戏。

稳中求进未来可期

在持续高压的政策环境和波动频繁的市场周期下，主流房企的报表几乎同时出现财务状况的恶化和增长势头的减缓，如何安全度过行业寒冬，已经是包括龙头房企在内的所有行业参与者共同甚至是唯一的严峻课题。

日前合生创展管理层表态，在国家宏观经济追求良性增长和“稳中求进”的背景下，作为地产旗舰企业的合生创展在未来一段时间的重点将是对行业低谷的稳健防守和自身内功的继续修炼，即实现地产行业“稳中求进”。

“合生创展将以自信而平和的心态去面对整个行业和公司发展的难关，全力加快开发速度，加大营销力度，随时对新的市场形势采取及时恰当的灵活应对措施，坚持给市场展示合生创展高品质地产最优异的产品和服务，以赢得更大的市场份额和快速的现金回流。”合生创展表示。

尽管净负债率和短期偿债压力都有所有上升，但合生创展仍然保持着2.16的流动比率，并且将在更多元化的融资渠道上未雨绸缪，因此其财务压力并不十分吃紧。合生创展人士表示，公司将密切监控目前的流动资金需求，将其现金流量维持在安全的水平上，为集团运作和业务发展预留和维持足够的资金储备。

在市场不断下滑的2011年，合生创展审慎理性的土地策略再次凸显。全年公司仅新增加了4幅地块，可供发展面积达168.67万平方米，也使得土地储备总量达到3191万平方米。而在今年前3个月中，合生创展并未新增一块土地。

“经过多年的市场洗礼，公司对地块的选择已经达到了成熟和精准，不盲目拿地，不参与恶性竞争，以避免不必要的经营风险和给投资者带来损害，这始终是合生创展对土地的理性态度。”合生创展人士表示。

前3个月，由于推盘量少于以往，合生创展完成了22亿港元的合约销售额，大约占总体销售目标的15%，但合生创展高层仍对全年达标抱有信心。

“3月份销售已经明显好转，今年公司的推盘将集中在第二、三季度，而在150亿元的销售中，依然将是80%~90%来自住宅销售，商业地产贡献会比较少。今年公司商业地产贡献将以租金为主，会有大量收租物业出现。”张懿表示。

按照合生创展的战略规划，今明两年集团在保证高品质项目开发的同时，将继续加大商业地产和产业地产的开发力度。目前合生创展的商业地产总量超过200万平方米，包括写字楼、购物中心、综合体项目以及社区商铺，其中大型商业物业包括北京合生国际大厦、合生德胜大厦、天津合生国际大厦、合生国际公寓、上海合生财富广场、合生国际广场、杭州合生国贸中心等。随着过去几年工程建设和招商工作的陆续完成，今年将有一定规模的商用物业推向市场，并以集团自持模式为主。

“我们逐步投资建设的投资物业体量估计会达到300万平方米左右，希望能够在未来一段时间对现金流有10%~20%的贡献度。”合生创展人士表示，此外公司现有的几个产业地产项目也将有所突破。

据本报最新了解，为了谋求更为均衡化和科学化的投资结构，合生创展将在住宅与商业的“双轮驱动”基础上再度增加一个崭新的业务单元，即金融投资。尽管公司人士并未对该领域的具体方向和最新动态有所披露，但业内人士预计，以住宅、商业和金融投资构成“金三角”业务架构的合生创展将会在未来带来更多的惊喜。

面对日趋激烈的竞争，合生创展还将继续强化“品牌+品质+服务”三位一体的综合竞争体系，促进集团品牌和项目品牌的良好互动，并通过一站式销售客服系统、物业服务酒店化以及各种个性化增值服务等，由传统开发商转向聚合各种资源为其经营核心服务、强调彼此渗透的整合配置的综合服务运营商。

“展望2012年，机遇与挑战并存。国内宏观经济将继续以追求结构调整和保障增长质量为主基调，秉承增强调控的针对性、灵活性和前瞻性方针，在国内房地产市场行业竞争加剧及资源集中度提高的背景下，集团要谋求创新发展，确保股东投资收益，势必着力于整合升级产品结构、凝聚品牌价值，在纵深方向谋求持续强化集团的经营销售盈利能力，持续为股东带来可观回报。”张懿表示。

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