在经历了2011年“史上最大力度调控”之后，2012年承载了地产行业太多的厚望。特别是春节后首套房贷的放松，大量刚需群体的回归让“小阳春”在楼市掀起了一阵小小的高潮。楼市似乎有了回暖的迹象，关于“调控松绑”的臆断也一度甚嚣尘上。

但随着“两会”的落幕，温家宝总理关于“房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松”的明确表态终结了外界对于“2012年楼市松绑”的所有猜想。至此，“楼市松绑”的期许看上去更像是房地产行业一厢情愿的集体自慰。季节上的春天已经到来，楼市的寒冬却仍将继续，房地产开发商是否应该转型商业地产寻求出路，商业地产这块“香饽饽”是否适合所有的房地产开发商呢？就此类问题新浪乐居独家采访易居(博客)中国大上海事业部项目总监乐荪先生，为我们拨开着重重疑云。

转型商业地产考验加剧

关于的房地产开发商转型商业地产的问题乐总明确表示这并不是最好的出路。首先，对于长期从事住宅的开发商而言更应该讲究的是专注，如万科20年铸一剑，用心打造品质，取得的成功也是大家有目共睹。所以住宅类的开发商更加去关注品质的打造与提升，站在需求者的角度去考虑开发出更适合市场的产品。而另外有涉及商业地产领域的开发商也应该注重商业地产风险的评估，商业地产的开发跟传统的住宅开发有很大的区别，商业地产在资金的投入和沉淀上要求很高，在专业团队及管理人才的储备上也备受考量，而地段及区域内的消费力更是直接影响商业地产成败的关键一环，当前许多的商业地产泡沫的产生也是忽略这关键一环，没有充分的结合市场需求及市场消费力。

其次，商业地产后期的打造、招商运营、物业管理等方面也是至关重要的。目前，很多国内的开发企业一味的去复制模仿优质成熟的商业项目，从招商的角度出发一味的去选择一些大型的品牌连锁，忽略了商业特色及市场需求的打造，这样很多的项目就面临着发展空间有限的困境。因此，商业地产企业在着手商业项目时更应该从实际出发从项目的发展空间考虑，去量身定做符合市场需求的商业项目，单纯的复制未必可行。

看好上海商业地产前景

有关上海今年商业地产的走势乐总表示整体比较的看好，从宏观方面讲，随着“十二五”规划的进一步实施和完善，上海作为国际金融中心及国际海运港口，机遇和发展是不言而喻的；从微观方面上海的城市结构而言，上海属于外来人口导入城市，国际化程度很高，这样对商业地产的发展是利好。

另外值得注意的是商业地产细分的两个方向，一个是专业市场，面临电子商务的蓬勃兴起，专业市场的经营要考虑受电商业务冲击的承受力度。另一个是偏远区域的商业地产项目，可能住宅的开发已经比较成熟，但是实际人口的导入却往往比较的稀疏，这样对该区域内的大型商业项目的发展来说也是一定的风险和挑战，以上是乐总对今年有商业地产项目开发企业的一些专业性的分析建议。

光启城提升宜山路商圈的品质

近期入市的光启城项目，乐总表示作为大上海唯一三线叠加的轨交物业，市场的竞争优势也相对突出，属于商业地产领域的前景向好的项目。首先是地铁上盖这样优质的硬性条件，如新鸿基，香港商业地产的龙头老大，它的优质项目一般都是地铁上盖物业或者是邻近地铁物业，光启城的这点的硬性优势凸显无疑。另上海地铁平均每天运载人次约500万-600万，而光启城所处3号线、4号线、9号线交汇站点之上，人流量的聚集不言而喻。

其次，光启城作为宜山路商圈大型的商业综合体，能满足该区域内商务办公、生活休闲等全方位的需求，在品质的打造上较之前该区域的项目来说，也是一种提升，带动了整个宜山路商圈的发展。

再次，光启城本身产品力度的提升上投入也相对较大，较一般的写字楼，它在硬件设置方面都采用了国外先进的技术装配，包括通讯系统、安保的消防系统等。而分层供氧的新风系统也从节能环保的角度为办公人群考虑，属于国内写字楼少有的创新性实现。另外在车位配比等方面的实实在在站在用户的角度去思考设计，非常的人性化。

光启城从实际出发提供便捷服务

作为商业地产的资深人士，乐总也对光启城的后期运营管理提出了宝贵的意见，在招商方面光启城应该把握轨交消费快速便捷的理念，控制好各类业态的配比，为该区域的消费人群提供实实在在的服务。在商业管理方面做好专业人才储备和培育的意识，尽快培养出一部分团队管理的骨干，更好去运营和推广项目。办公楼方面，着眼于后期的物业管理保障，为商务人士实现理想化的办公场所。也希望光启城从更多方面有更好的发展，成为徐汇区的又一标杆型的优质商业项目。

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