新项目预租率不断增长

尽管一系列宏观调控政策导致上海住宅房地产市场冷清一片，但蓬勃发展的上海甲级写字楼市场却似乎未曾受到丝毫影响，依然延续着积极向上的态势。日前，高力国际正式发布《2012年第一季度上海房地产市场回顾》，指出，上海市中心的甲级写字楼新增供应逐年减少，使得新增项目预租率不断增长，租金水平持续上升，并驱使大宗客户在传统商务区外寻找合适物业，而上海各商务园区由于其日渐成熟的基建设施及生活配套，也正逐渐成为市场新宠。

写字楼租金继续上升

高力国际的数据显示，进入2012年的第一季度，上海甲级写字楼市场整体表现平稳，平均租金微升，从每天每平方米人民币8.2元上升至每天每平方米人民币8.3元，一些今年即将入市的新增项目的交投亦相当活跃。值得关注的是，位于虹桥板块的尚嘉中心以及静安寺的静安嘉里中心，虽然还未曾交付使用，但同为知名地标的这两栋甲级写字楼早已在市场上受到客户的热切关注，目前的预租率都已超过50%。

事实上，此前第一太平戴维斯方面也曾经表示，由于今年计划上市项目的良好预租水平，其预计2012年上海甲级写字楼市场的全年租金仍将保持上涨趋势，同比涨幅或将达到11.5%。

而高力国际办公楼服务租户代表华东区董事吴群Michael Wu同样向商报记者表示，鉴于2011年以来强烈的市场需求，以及只有在新项目中可获得大面积的办公面积，更多的租户已经开始考虑未来的租赁需求，并计划在中长期内以相对稳定的价格在上海租赁办公空间。

吴群还进一步预计，在接下来的2012年第二季度，上海甲级写字楼的租金将持续走高，而伴随着市中心新增项目预租率的增长，这也将意味着市中心写字楼供应的逐步减少。

商务园区逐渐受宠

另一方面，随着上海市区写字楼新增供应的不断减少，地处传统商务区之外的商务园区逐渐进入办公客户的视野，租赁活动亦较为稳定。

高力国际商务园区董事李章南Jonathan Rideout指出：“上海市区内新的甲级写字楼预租率逐渐上升加上新增供应越来越少，驱使大宗客户向传统商务区外寻找合适物业。同时，考虑到商务园区不断优化的基础设施和物业质素、完善的配套设施以及较高经济效益租约等各有利因素，市场的注意力逐渐由市中心核心地区向各商务园区转移。”

根据高力国际的监测数据显示，2012年第一季度，上海商务园区市场有稳定的租赁需求，租金区间为每天每平方米人民币2.8元至4.5元，平均租金为每天每平方米人民币3.2元，目前，包括好时公司、罗氏公司等跨国租户都已经在商务园区租赁了办公面积。

高力国际认为，考虑到在核心商务区的成本不断增长，越来越多的公司将研发中心及后勤运作的业务搬迁至商务园区，许多开发商，比如铁狮门，正在升级他们的商务园区以满足这一趋势。而在一季度的投资市场，沪上商务园区也出现了两宗交易，分别位于漕河泾高科技园区的现代服务园和浦东花木地区，售价分别为每平方米人民币25516元及15000元。

高力国际在报告中预计，由于市中心甲级写字楼被大量预租而导致供应量的趋紧，这将驱使大宗客户向传统商务区外寻找合适物业，2012年第二季度上海商务园区租金将会有所上涨。

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零售物业租金稳定

除了甲级写字楼和商务园区市场向好以外，高力国际认为沪上零售物业市场租金水平同样将保持稳定或微涨，新项目的首层租金范围在每天每平方米人民币20元至50元，不排除有些成交会突破这个水平。而在投资市场，上海购物中心板块同样将被持续看好，并吸引越来越多投资者的关注，预计今年下半年将会完成1－2宗交易。　　据介绍，2012年第一季度，上海零售物业市场总计有3个大型项目入市，包括长风景畔广场、百联徐汇商业广场和弘基时尚中心，为市场新增了约17.64万平方米的供应量。商报记者获悉，新黄浦(600638,股吧)区今年计划调整一批商业项目，位于淮海路的金钟广场裙楼将转型成为玛莎百货。高力国际商铺服务华东区董事艾江山MichaelJohnsen评论道，“政府正在不断批准新的高档购物中心，并鼓励已建零售区域重新定位，用以提升20年前老建筑的有效利用率，因此上海零售市场正在进行大批量的调整中。

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