房地产调控曙光渐现结构性调整迫在眉睫---上海创意园区网

本轮房地产调控政策持续了已有两年的时间，期间调控政策曾不断加码，严厉程度实属罕见。基于“六大重压”的持续作用，即“史无前例的房地产调控”、“房地产税试点逐步深入”、“房地产贷款大幅下降”、“房地产商资金链趋紧”、“保障房供应充足”以及“过高房价不可持续”，发轫于一线城市的中国房价拐点现已经传导至二三线城市，中国大部分城市的房价进入下降通道。

据国家统计局公布的70个主要城市房价数据显示，2月70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。而环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。70个大中城市中，价格同比下降的城市有27个，比1月份增加了12个。可以说，全国大范围的房价下降格局已成定局。

另外，由中国指数研究院发布的百城住宅价格指数显示，2月全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.3%。与1月相比，2月份全国百城房价环比跌幅扩大了0.12个百分点，是100个城市的住宅平均价格连续第6个月环比下跌，也创下自2011年9月开始下跌以来的最高水平。

根据早前央行公布的调查报告显示，目前约有68%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降5.2个百分点；预期未来房价“上升”的居民约为18%，大幅低于2年前的45%。未来3个月有购房意愿的居民占14%，降至2009年来最低。数据支持温总理“两会”上的表态，即“房地产调控在艰难中看到一点曙光，调控已经有所进展”。

房价究竟下降多少为合理？

金融危机过后，特别是2009年下半年以来，中国一线城市整体的房价上涨幅度很快，在很多人眼中代表着新一轮房地产泡沫的形成。尤其是一线城市高位的房价（月供）/收入比；如果按一线城市二手房的平均价格和一线城市居民的平均收入来看，北京、上海的月供/收入比在2010年末已经达到了77%左右，深圳、广州的月供/收入比也分别达到了75.8%、45.5%的高位，这样高的比例自然表示北京、上海、深圳的房价已经有相当的泡沫。另外，一线城市的房价收入比指标也已经远远高于国际标准，北京、上海的房价水平堪比纽约，这对于中国这个中等收入的国家来讲，显然是不可持续的。

当然，直观的房价（月供）/收入比分析仍有其不足之处，主要表现在两点：一是居民收入统计存在着低估现象。二是用房价、收入均值计算的房价（月供）收入比没有考虑到不同收入阶层的人群会购买不同价位和大小的房屋的事实。笔者通过对这两点进行了修正后，得出如下结论，即如果考虑到灰色收入、并假定年收入增长10%，北京、上海、深圳、杭州房价继续下跌20%左右、成都、南京、天津下降10%，房价便会回归合理水平。而广州、武汉的房地产泡沫并不明显，而且房价调整已经开始，因此对不同地区的情况，应综合考虑，区别对待，逐渐解决房价过高的情况。

另外，不同人对于房地产泡沫的判断有所不同，主要是由于其所处的不同收入群体造成的。研究表明，中国的房地产价格对中等和以下收入家庭越来越难以承受，但对高收入家庭而言即使是豪宅却更容易承受，即所谓“豪宅不贵，陋室却难求”。因此，促进收入分配调整，增加转移支付、加强廉租房和经济适用房的建设，可能比单纯的打压房价、包括高端房价的效果跟更为明显。

房地产市场风险正不断加大

目前房地产市场量缩价平，尤其是销售和新开工下滑，使中国经济面临下行的风险。具体来看，当前房地产市场风险需要重点关注以下几个方面：

一是房地产投资下滑，加大了今年保增长的难度。虽然欧债危机最坏的时机已经过去，但欧洲财政紧缩政策今年将进一步影响对中国的直接投资与进口需求。美国方面虽有好转，但预计全年增长也很难有太大起色。因此，今年防止经济硬着陆仍需要保内需以及政策支持。房地产投资对于投资方面至关重要，而国家统计局数据显示，今年1-2月，房地产投资增速同比增速27.8%，已降至2010年1月以来的最低值，而且住宅新开工是零增长。

二是房地产业疲软将影响相关建材、钢筋、水泥、建筑、家电、装修材料等相关行业的需求。今年1-2月份，全国商品房销售面积同比下降14.0%，商品房销售额同比下降20.9%；其中，一线城市最多的东部地区，商品房销售面积下降24.3%，销售额下降高达31%。房地产销售量下降，无疑将对建筑、装潢材料等需求产生不利影响。

三是房地产泡沫在正在向商业地产转移。由于房地产销售量下降明显，房地产商拿住宅用地的热情在下降，而房地产商拿商业用地热情较高。数据显示，1-2月，全国住宅销售面积下降16.0%，而商业营业用房销售面积增长11.4%，商业地产开工竟高达32.4%。

四是房地产对地方政府的冲击较大。中国指数研究院数据显示，2月土地底价、低价成交贯穿始终，成交楼面均价同比下跌19%。地方政府一直对土地收入依赖较大，而今年民生投入、保障房建设的加大，都将给政府地方政府资金造成压力。

五是住宅开工零增长不仅很难支持投资，也会对未来住宅供给面造成压力，反而构成了政策常态化以后，房价反弹的潜在压力。

房地产政策需要结构性调整

笔者认为，稳定房地产销售与开工是稳增长的前提。未来房地产政策需要进行结构性调整，实行更有针对性的政策，如鼓励刚性需求与改善性需求等。

房地产信贷方面，早前对于整个房地产的信贷已然过紧。今年1-2月，房地产投资资金来源同比增长16.2%。其中，来自国内贷款的部分同比增长16.3%，而自筹资金则增长43.3%。正如央行副行长刘士余在“两会”时提到，今年将放松房地产信贷，进一步加大对个人购房者的差别化住房信贷政策及保供给，而且对参与普通商品住宅的建设或开发给予支持。这可能会缓解房地产商资金面过紧的现状。

另外，早前地方政府提到的各种变相措施，也应该区别来看。早前，芜湖、上海、佛山等地方政府都纷纷提出变相房地产政策放松，很大程度上是有利于支持首套购房、改善性购房需求，对投资投机需求仍有所限制，能够达到刺激楼市成交的目的的，不应全部否定。毕竟这样既有助于房价合理回落，又能实现交易量回升，对于促进房地产市场的健康发展，稳定房地产对于投资与经济的支持，保证地方政府资金来源以扩大民生投入都是有利的。　　