新浪乐居讯 商业地产项目的热销是否意味着商业地产获得突破性的发展，商业地产真正的春天在哪里。3月15日，新浪乐居有幸邀请到上海证大房产董事吴洋先生；上海龙盛商业发展有限公司副总裁丁积鹏先生；全经联(上海)商业地产专业委员会会长段建设先生为购房者解读。

吴洋：商业地产最关键点在于 政府的合理商业规划布局

新浪乐居：数据显示，上海商业地产势头迅猛，据上海房地产交易中心公布的数据显示，六年间上海全市各环线写字楼成交均价总体呈现上涨趋势。作为开发商，您觉得这样的发展态势的原因在哪？

吴洋：从商业地产的发展态势来讲，上海和北京是少有的个案。从商业地产的行业属性来说，商业地产不同于一般住宅产品，商业地产和经济发展规律相关，和城市的发展趋势和经济结构相关，写字楼和经济、产业结构相关。上海所要打造的国际金融中心，势必融合了高端的商务群体和消费群体。所以，按照“十二五”规划和发展趋势，上海的写字楼是远远不够的，上海写字楼的价格租金是上涨的。

从投资角度来讲，一线城市的商业物业具有长线投资价值，现在房价下降只是一个短暂区间的表现而已。从长线来讲，一线城市经济增长的活跃程度远远高于二三线城市。上海是首屈一指的经济中心，写字楼永远需大于供，它的价格永远是上涨的。

新浪乐居：在商业地产迅猛发展的态势下，有业内人士总结中国商业地产发展面临的挑战，有商业资源明显缺乏、人才匮乏、产品问题、资金问题等问题。吴总觉得商业地产目前最大的挑战是什么？

吴洋：我认为商业资源不缺乏，反而是过剩，所谓过剩是由于规划不合理、盲目投资。人才匮乏也是相对的，人才匮乏是盲目投资造成的。

产品问题倒真的存在。政府规划不合理、盲目投入、盲目招商、人才匮乏会导致产品问题；资本出问题，不能通过融资渠道解决问题，导致产品积压；由于业态及前期策划遗留的问题，造成末端运营期间出现问题。比如全国都建奥特莱斯，但真正存活的有几家？商业地产项目和城市gdp、消费指数、消费偏向密切相关，没研究好这些东西，盲目投入，肯定会带来问题，这是全产业链的链条问题。

去年5月份我提出对商业地产开始不看好，我认为明年商业地产会出现大问题。盲目投入，盲目竞争，业态不合理，互相抢商家，最后出现恶性竞争，资金链断裂。商业地产不像住宅，降降价，不管怎么样还可以卖一些，但不好的商业卖给谁呢？

我们经常把上海和香港、东京、北京相比，上海的商业格局的缺点和优势在哪。商业地产最关键点在于，政府的商业规划布局。要根据城市人口总量、消费者的趋势、消费者的消费偏好和能力进行商业规划布局，然后进行适当的对标性招商。从百货店的演变历程看，90年代我们去美美，90年代末到2000年中期去南京西路、淮海路。消费者自身的商业需求在改变，他们同时有购物和精神层面的需求，他们希望可以在里面休闲、娱乐、逛街，以休闲为主，再挑选商品。整个城市规划也在转变，我认为上海的政府管理部门把商业规划做得很好。一个城市应该有核心商圈，再有区域商业中心，再有社区商业中心，再有街道式商业。

而北京的整个城市功能区分裂以后，造成商业格局不完善，北京的商业要么特别集中，要么没有，所以生活不方便。二线城市，比如沈阳和成都，要出来90多个商业体，但有多大的消费群体？而且过于集中，没有形成一个分区域的格局。

应由运营商来开发商业地产

商业地产出现严重问题的主要诱因，是政府把房地产看作开发企业。如果把商业地产看作简单的开发企业，泡沫早晚要破灭。应该由运营商来开发商业地产。比如美国、日本的商业地产公司，60%以上的利润来自后续经营，30%来自开发利润。而我们几乎百分百都来自开发利润，这样能不出事吗？

商业地产是跟国家或地区经济发展水平相对应的产物。经济、社会是不断进步变化的，如果像做住宅一样开发商业地产，肯定会出现大问题。虽然随着中国发展，中国商业地产肯定有好的趋势，但因为商业地产对资金、全产业链的要求非常高，达不到这个要求肯定要出大问题，这个会影响中国房地产业未来十年或者二十年的发展。

对于商业地产发展历史格局和发展态势，总结成一句话，现在一线城市的整个商业已经处于提升期；二线城市处于发展期；三四线城市处于初级阶段。

新浪乐居：面对商业地产的现存问题，应该怎么应对？

吴洋：一个城市的核心地段商业永远不会出问题。但很多二、三线城市一下子做5个十万方以上的购物中心和城市综合体，能不出问题吗？关键问题是盲目规划。

消费者的发展趋势决定了商业地产的未来走向

新浪乐居：能否请您谈下商业地产的产品方面。

吴洋：仁者见仁，智者见智。行业没有规律可寻，尤其在中国。谈商业地产未来怎么样，往哪走，这个话题不好说。不同的产品各有不同想法，但中间有一个规律可寻：由于商业地产面向消费者，可以从消费者自身寻求一种规律。消费者的发展趋势决定了商业地产的未来走向。消费者肯定越来越对物质商品有欲求，对精神文化有追求，两者结合。这种消费模式决定了未来商业发展在创新过程的业态组合，产品设计。我们在01、02年做大拇指广场时就意识到了，当时我们说所有商业未来都是往会客厅的角度做。

国金和恒隆相比，国金已完全改变了消费模式，吃喝玩乐都有，有电影院，有餐饮，面对中高端消费，变成了殿堂级的购物中心，而不是一个奢侈品百货公司。

新浪乐居：您商业地产的中小投资者有什么建议？

吴洋：我虽然是做商业地产的，但是对于中小投资者还是用周(忻)老板的话讲：“哥不是传说，不要相信哥”，投资需谨慎，商业地产有风险。

浦东写字楼网推荐