[提要]相较于住宅地产，商业地产无论是办公楼还是商业营业用房，无论是开发投资还是新开工面积、施工面积、销售面积、销售额、销售均价增幅全部领先于住宅。
一、2011年中国商业地产发展概括与特征

1．商业地产市场整体十分活跃

相较于住宅地产，商业地产无论是办公楼还是商业营业用房，无论是开发投资还是新开工面积、施工面积、销售面积、销售额、销售均价增幅全部领先于住宅。
2．大型公司纷纷推出标准化产品线。

2011年11月，中国银泰第一次为商业开战略发布会，一并抛出了三大商业综合体产品：银泰中心、银泰城、银泰MALL，分别剑指一、二或三线城市的核心商圈和非核心商圈。银泰中心是高端商业综合体，位于一线城市或经济发达省会城市的核心商圈。奢侈品主导的购物中心、豪华酒店、甲级智能写字楼、高档会所、高档公寓等集于一体，是城市的地标，顶级人士的奢享生活场所。银泰城定位中高端，位于一、二线城市副中心或三线城市核心区，同样是购物中心、星级酒店、写字楼、住宅等的集合体，以形成新的商圈为己任，高端百货、量贩KTV、电玩城、数码连锁等都是其标配。银泰MALL则位于一、二线城市的副中心或近郊，奢侈品、时尚百货、生活超市、汽车展示中心、大餐饮娱乐场所、儿童主题馆等集合成一个超大型商业综合体，提供时尚生活方式。此前万科[简介 最新动态]推出了万科广场、万科红、万科大厦系列产品，中海[简介 最新动态]推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列产品，此外还有龙湖[简介 最新动态]、绿地等多家公司作了类似发布。产品线的集中发布表明各公司进入商业地产的战略已经完成，同时也体现了各自差异化发展意图，以应对不同市场环境与竞争条件。

3．人才流动频繁。

万达、太古、华润、宝龙、金地、龙湖、亿万豪剑桥、新华联等著名公司都有重要层级专业人才流动，人才身价不断攀升，据悉有商业地产职业经理人跳槽后身价已经远远超越其他产业。一方面显示了商业地产的投资热和转型热，另一方面也表明其专业性更受重视。但是，人才引进并不简单等同于团队建设。战略的一致性与文化的磨合度更是考验。

4．市场表现两极分化。

2011年，北京的写字楼租金价格全线上涨，涨幅更是近十年所鲜见。据统计，甲级写字楼租金涨幅超过七成，国贸三期最高楼层月租高达1600元/平方米。写字楼售价也是大幅上涨，基本扭转长期以来商住倒挂局面。北京商业地产价格的上涨主要是供求失衡引起，供应严重不足。而与此同时，成都、鄂尔多斯等局部市场则短期投资过热，呈现泡沫化倾向。

二、值得关注的项目

沈阳万象城、广州太古汇、济南恒隆广场、天津大悦城[最新消息 价格 户型 点评]、上海龙之梦等项目同年开业，因其专业化操作而颇受关注，开局良好。

三、2012年中国商业地产发展趋势

1．发展势头将由大跃进式逐步转向温中求进。

由于中央调低了2012年中国宏观经济发展速度，再加之继续执行从严的房地产调控政策，所以预计2012年全国商业地产投资增速将会有所放缓。但是，由于支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产总体仍会保持一定增长。

2．行业竞争焦点集中转向后期资产运营管理。

早期商业地产的竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，竞相不惜代价引入一些大品牌做秀，而今已开始转向由核心环节运营管理的竞争，竞争进入深水区之后企业更须重视内功，比拼运营管理，以创造项目更多价值。现阶段，中国商业地产的市场风险大过政策风险。行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。

3．开发商整体招商中的议价能力下降。

由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。

4．局部地区商住倒挂情况开始扭转。

在国外同地段商业地产项目的租售价格通常高过住宅，而国内城市大多数是商住倒挂。北京、上海已经开始改变。北京2011年甲级写字楼租售价格暴涨，已经接近或超过同地段住宅。一方面住宅价格开始回归，另一方面商业项目品质开始提升，价值得以体现。

5．洗牌式的项目并购不可避免。

随着市场风险的不断显现，预计将会发生更多的项目并购案，一些实力公司迎来抄底机会。品牌公司在市场非常时期的抢眼表现将为它们赢得更多的信任与机会。行业集中度有望进一步提高。

6．一些公司发展区域将由二三线向更小城市推进。

由于中国商业地产主流发展模式是住宅依赖型，二三线城市住宅受房地产宏观调控影响较大，再加之商业地产竞争激烈，一些地产公司开始转战更小城市甚至直指县城，当地市场投资少、竞争弱、无限购，乘机捕捉先机。县域综合体正在悄然崛起。

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