高力国际日前发布第四季度报告指出，2010年第四季度，因一些新增需求向次中心商务区转移，上海甲级写字楼市场新增需求增长为负，加之上海长宁区的一新办公楼盘入市，整体空置率环比上升 1.0%。但全年空置率较去年相比下降2.1%。

此外，报告显示，静安区依然是上海最贵的办公区域，平均租金为每天每平方米人民币8.0元，紧跟其后的是卢湾区，租金为每天每平方米人民币7.9元。

2012年上海写字楼租金表现或将受限

据高力国际第四季度报告显示，尽管上海甲级写字楼市场需求受众多积极因素支撑，但由于超过一百万平方米的楼盘将在2011年落成交付，预计在2011年，甚至2012年的很长时间内，租金表现将受限。

在吸纳和租金增长方面，虽然有上海虹口区壹丰广场和花木板块浦东嘉里城入市带来的新增供应，次中心商务区办公楼市场的表现又一次超越了中心商务区。得益于租金低廉、扩张空间充足、设施便利，次中心商务区将会吸引预算有限的跨国公司和发展强劲的内资企业，在2011年持续强劲发展。

2010年第四季度上海甲级写字楼市场市场新增需求有所下滑。部分因为有的租户合约到期，还有原因是一些现有租户寻求其他办公地点，例如次中心商务区，导致整体甲级写字楼市场的新增需求为负。加之长宁区万宝国际广场的入市，整体市场的空置率环比微升至 13.1%，整体市场租金受卢湾区强劲需求影响，较上个季度环比微升 1.4%。受强劲需求支持，2010年全年的新增吸纳较 2009年上涨 31.9%，空置率也从去年的 15.2%下降到 13.1%。虽然需求强劲，但受次中心商务区发展的压力，租金基本保持平稳，同比小幅攀升供应，需求及空置情况。

静安区上位最贵办公区域 平均租金8元/平米/天

2010年，上海浦东和浦西的甲级写字楼市场空置率差距也在明显缩小。受新落成的万宝国际广场影响，本季度浦西的空置率上升了1.8%，为12%，而浦东因为缺乏新增供应，空置率微降至 14.4%。全年来看，浦东表现胜于浦西，甲级写字楼市场空置率的差距由去年的 10%降至不足2.5%。

受浦东市场强劲发展的影响，浦东竹园不再是上海甲级写字楼市场空置率最高的区域。受2季度入市的会德丰广场的影响，静安成为了七个甲级写字楼分市场中空置率最高的分市场，达到了 16.1%，而徐汇区因为一直没有新增供应出现，空置率全市最低，为7.1%。但新鸿基地产的环贸广场项目预计将在2011年2季度落成，徐汇区或不再能够在明年内继续保持其全市最低的空置率。

得益于良好的经济前景预测，本季度整体甲级写字楼市场租金环比上升1.4%，为每天每平方米人民币 7.1元。从各CBD来看，涨幅最大的区域是黄浦区，租金上涨了4.6%，达到每天每平方米人民币7.0元。卢湾区也表现强劲，租金环比上涨3.8%。而长宁区万宝国际广场的入市，推高了此区域的空置率，租金环比下跌3.4%。静安区依然是上海最贵的办公区域，平均租金为每天每平方米人民币8.0元，紧跟其后的是卢湾区，租金为每天每平方米人民币7.9元。 

便利交通+基础设施+便宜租金=次中心商务区写字楼受宠

2010年甲级写字楼市场全年新增供应为近 4年来最低，只有210,455平方米，较2009年下跌43.8%；但在2011年，预计会有超过一百万平方米的新甲级写字楼投入市场，给租金和空置率带来压力。虽然2010年甲级写字楼市场吸纳面积高于2009年，但仍然低于次中心商务区写字楼市场。在次中心商务区，新增需求增长势头十分猛烈，较去年大涨 209.8%。这一趋势在 2011年还会延续，便利的交通和基础设施加之相对便宜的租金，越来越多的公司把次中心商务区的写字楼作为办公地点的首选。

在次中心商务区办公楼市场，上海虹口和花木区域各有一栋楼落成使用，分别是壹丰广场和浦东嘉里中心。他们共为次中心商务区市场带来116,718的办公面积。嘉里中心的交付使用，使得花木次中心商务区的空置率明显上行，至 60.7%。今年有近15万平方米的新增供应进入次中心商务区甲级办公楼市场。虽然本季度平均租金与上季度基本持平。但是全年来看，平均租金较去年上涨28.1%，达到每天每平方米人民币4.1元。花木区域是次中心商务区租金最高的区域，平均租金为每天每平方米人民币4.7元，但和临近的竹园中心商务区域的租金每天每平方米5.8元相比，这两个浦东分市场还有超过20%的差距。