黄金即便埋地三尺，也避不开商人的嗅觉，何况如今光芒乍现？

或许是喜爱足球，万科总裁郁亮颇为形象地将中国房地产行业比作一场足球赛：过去十几年房地产商踢完了上半场，如今下半场刚刚开始。

此言之下，万科转型的神秘面纱揭开。6月9日，万科宣布，旗下首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中，预计2011年面市。

这意味着，万科向多元化发展迈出了坚实一步。

就在不久前，大连万达集团董事长王健林荣登内地新首富。第一次，商业地产大佬取代住宅大佬坐上首富之位。王健林的登顶意味着，商业地产亦可制造财富神话。

业内人士普遍认为，传统房地产以住宅为主的单一格局，已至转型时点。

不止万科，当下，开发商们对商业地产已经丝毫不掩饰觊觎之心。就连今典集团联席主席张宝全亦公开称：“传统的房地产开发模式我一定不会做了，那个时候的传奇已经没有办法再复制，那个时代过去了。”

地产业的第二阶段

时代在变，房地产亦在变。

在郁亮看来，地产业遍地黄金的时代已过去，未来的竞争态势和势力格局充满变数。

金地总裁凌克则把地产开发分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。

地产大佬们对商业地产的战略部署可以佐证。

2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150.9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司，第一次坐上了季度销售额老大的位置。而这也进一步刺激了其他几大房企进军商业地产的决心。

今年4～5月，万科陆续披露旗下3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，这4个项目分别位于北京、西安、东莞和武汉，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资高达百亿元。

这轮投资涉及企业之广、投资规模之大前所未有。万科之外，地产商如保利、中粮、万通、华润置地、凯德置地、雅居乐等品牌房企们亦有动作。

华润置地在香港2009年的业绩发布会上披露了公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至40%。随后，一直专注于住宅开发的雅居乐也在中山抛出20万平方米商业地产的项目。

从保利地产的公告可以看出，保利地产今年已斥资214.71亿元拿下位于北京、上海、广州、天津等地的数宗地块。而从近日竞得的地块看，保利所取得的多幅地块为商住用地。

保利的拿地路线图呈现了部分房地产企业进军商业地产的路径，而最新的统计数据则反映了房企进军商业地产的结果。

统计显示，从今年一季度开始，商业地产的成交比重开始逐渐上升。在商品房总成交套数中，商业地产占比从2009年4季度的6%，上升到今年一季度的8.1%，而新政之后更是首次突破9%，达到9.5%。

“预计这一比例有可能在6～7月份继续上升。”北京中原地产市场部总监张大伟认为，本轮力度空前的调控政策仍是主要针对住宅项目，对商业地产并未明确限制，商业项目仍沿用之前的信贷门槛，而这一门槛已和住宅基本持平，原先的劣势基本不复存在，这对一度被低估的商业地产来说，意味着新的利好和机遇。

对开发商而言，住宅市场是一次性收益，而商业地产是一个长期收益，商业地产产生的增值效应在于三种，一是房地产本身物业的增值，二是商业流通经营的增值，三是商业运营和房地产开发的品牌增值。

无疑，适当比例的商业地产开发可应对行业竞合加速和利润率的摊薄。同时，商业地产更容易获得政府的政策扶持。

在此前的十数年，地产大佬依靠住宅开发不断延续着财富梦想。在“2010新财富500富人榜”中，有88位来自地产业，占上榜富豪人数的17.6%；其财富总额达6490.8亿元，占500富豪财富总额的22.5%，地产业成为财富集中度最高的行业。

业内人士称，城市化缔造了地产商们的财富神话，但如果一种模式吸引了社会所有的资金蜂拥而上，那么，这个模式就有了股市迫近6000点的味道。

住宅转冷在所难免。可以看到，很多一线城市需要的物业类型正在发生变化。由于这类城市发展时间长，住房存量大，旧城改造也接近完成，住宅已经不再是“独大”的产品。

每当住宅业面临严厉调控时，商业地产开发者总是可以表达他们的优越感。加之房贷新政让住宅、商业地产这两类产品的投资风险此消彼长。因此，资金转舵的亦不止开发商，数亿民间资本也出现“弃宅装商”的苗头。

有媒体报道称，来自山西的煤炭资金成立了一只上千亿的基金寻找投资路径，这些熟悉房地产行业的煤老板如今较为感兴趣的投资方向就是商业地产。如同山西民间资本一样，来自温州的民间游资亦在蠢蠢欲动。

有专家预期，随着一线城市国际化程度的提高，产业结构的逐步升级，其商业地产投资价值将不断升温，或将迎来高速发展的黄金时代。

谁是潜力股

商业地产迎来了“黄金十年”——这是所有跟商业地产有关的从业者乃至专家目前最为津津乐道的话题。

最近一份来自仲量联行的报告显示，2010年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值将增长7%到12%。

该报告预测，在亚太地区商业地产市场前景普遍不景气之际，中国一些重点城市的商业地产价值今年将出现大幅增长。尤其是从上海市场来看，受益于世博会效应，租金市值今年预计将上涨10%。而在此之前，亚洲所有重点城市的商业地产资本价值都出现了滑落，东京、孟买两地较2007年高点下跌逾40%。

“金融危机重创了亚太地区的商业地产市场，中国的强劲增长将在今年帮助其主要城市实现商业地产增值。”仲量联行亚太地区首席执行官阿拉斯泰尔·休斯表示。

但是，哪些商业地产最具投资价值、如何运作一个成功的商业地产项目，成为开发商们最为关注的问题。

业内专家给出的答案是根据经济转型和产业结构的调整，寻找合适的开发、投资品种。理由是今年国家提出经济转型，提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展。而当经济转型和产业升级时，会促成新的产业集群，且城市规划很有可能进行调整，这些都会衍生出新的商机。

记者综合各路专家的见解发现，适当规模的新兴城市综合体、传统的社区商业、商圈式酒店公寓、生产性服务地产，前景为业内所看好。而产业升级亦给写字楼物业带来新商机。

“未来比较热门的商业形态将是新兴的城市综合体。”在上海社科院商业研究中心主任朱连庆看来，一线城市中心城区商业发展已经经历了相当长的时间，相对成熟，调整的空间亦较小，而随着交通设施的改善，以及基础人口的大量导入，外围区域的新兴城市综合体将成投资热门。

相较单一的普通商业项目，城市综合体的优势在于集合了商业、酒店、办公等多种功能，引发的人群聚集效应不可低估。

不过专家同时提醒说，城市综合体是大型商业项目，但不能“一味求大”，不能作为形象工程开发，需结合当地实际消费能力以及市场环境等确定综合体的规模、业态组合，否则难逃招商厄运。专家建议，不管是开发商还是投资者可重点关注总建筑面积在20万平方米左右的项目。

同时，产业转型和升级已经成为未来经济发展的主旋律，这种变化将会为高档写字楼带来诸多机会。中国不动产研究中心统计显示，4月北京写字楼成交均价为22173元/平方米，而5月成交均价达到25000元/平方米左右。新政出台后，在租商业地产项目的租价明显上涨。

另一被业界看好的开发领域则要数社区商业了。

“目前开发商对社区商业的重视程度远远不够，社区商业仍然是一个薄弱环节，具有很大的发展空间。”中国社区商业工作委员会主任董利指出，社区商业是居民在日常生活中必需的一种商业业态，实际上是一个更可持续的商业模式，但目前国内大多数城市均存在社区商业网点严重不足的问题。同时经营业态亦较为单一、粗放，尚待升级。

依托商圈的酒店式公寓项目亦有投资潜力。业内人士表示，分布在商圈或者商务中心附近的酒店式公寓，既具有酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅和写字楼的部分特点，其综合性能很强。

据有关专业机构的统计资料显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%～10%左右，已经发展成为高档住宅投资产品中高投资回报和市场前景潜力巨大的投资性的地产产品。不过，酒店式公寓项目必须分布在商圈或者商务中心附近，而且周边配套设施必须成熟。

值得一提的是，不论是何种业态的商业地产，其运营均存在不小的风险，它需要开发商有强大的资金支持和专业水准以及整合能力，才能将品牌和利润发挥到极致。