眼看住宅投资的首付比例已经逐步向写字楼看齐，多套物业的投资者，已站在五成首付的同一门槛上，3套以上物业的投资者，选择写字楼首付资金压力似乎还要更低一些。于是便有许多在住宅投资上被泼了冷水的投资人士，准备转战写字楼。写字楼投资与住宅差别很大。总体来说，投资写字楼比住宅要专业，选择也要更慎重。

选择一套具有投资价值的写字楼，需要兼顾升值和租赁两个方面，少考虑了哪一方面，都是会有风险，而且这两个方面往往是相辅相成的。一个能够不断升值的写字楼，往往也意味着一个不断成熟的商务片区，意味着逐步旺盛的片区租赁需求。如何能够在合适的时机、合适的区域选择到合适的写字楼，以下几点务必慎重考虑：

一、对宏观经济要略知一二

不要期望一个衰落的经济时代会有高涨的写字楼销售市场。写字楼这种投资品与住宅相当不同。住宅是这样的，无论经济好坏，只要交通方便、生活舒适，就不怕没人租。但是写字楼的租赁市场往往与宏观经济形势息息相关。在2008年金融风暴来袭的时候，深圳出现不少写字楼违约的情况。很多公司宁可舍下两个月的预付租金不了了之，也不愿再继续租赁下去。对于当时的情况，找一家租客往往都费尽口舌。

对于写字楼来说，租赁市场的下滑也会连累销售市场，2008年深圳多个地段出现写字楼与住宅价格倒挂现象，从去年中经济开始好转，以卓越世纪中心为代表的一批写字楼纷纷入市，销售价格成功突破周边住宅价格，并且也享受到“日销八成”的市场待遇。

二、对城市经济有所把握

不要期望一个商业不发达的城市拥有旺盛的写字楼租赁市场。据介绍一些在深圳投资写字楼的人对城市的经济形势了如指掌，从经济总量到支柱产业，甚至各个行业及其龙头企业的分布都了然于胸。与之相反的是，盲目在内地二三线城市购买了写字楼的投资客，很多两年之后都还需要自己亲自支付物业管理费。对于经济不够发达的城市来说，写字楼的需求本身就很小，再加上打理困难，长时间的空置几乎成为必然。

三、对城市规划要有判断

不要期望一个没落的商业中心有高企的写字楼租金标准。深圳就是最典型的城市中心不断转移的最好案例。早年东门的写字楼是全深圳最高档也是最贵的写字楼，地王更是被业内号称“王中王”的写字楼，租金最高位时达到160元/平方米/月。随着福田中心区逐步成型，城市中心的向西迁移，现在东门很多写字楼租金降至50元/平方米/月，还有空置，2008年低潮期，甚至出现过30元/平方米/月的超低价格。据一位中介介绍，当时一位前去租赁写字楼的人，起初简直不敢相信在深圳还能够租到30元/平方米/月的写字楼，后来发现，整个片区都已经沦落到如此地步。

四、对进入时机要精确计划

写字楼与商铺虽然同为商业地产，但是在选择进入时机时有很大区别。商铺讲究的是“养铺”，新的商铺出来，是需要时间和人气去养的，需要一个漫长的逐步成熟的过程，所以商铺租金有每年递增的惯例。但是同一个商务区内如果有多个写字楼同时入驻，这个片区就可以很快成熟起来。投资写字楼，就需要选择在一个商务区将熟未熟的时候，可以享受到不成熟市场的销售价格，稍作休整等待，就可以享受到成熟市场的租赁价格。若整批写字楼都已入市，甚至已有多家大型企业入驻，这个时候再进入，成本就已经被抬高。

■核心提醒

尽量找写字楼集中的区域

选写字楼尽量找写字楼集中的区域，目前重点留意以下三个区域：一、福田中心区：物业定位较高切很集中，企业进驻情况也相当良好；二、南山中心区：在保利剧院东面规划有大片的总部基地，目前已经确定的有中海油、华润等大企业进驻，前景很可观；三、宝安中心区，被囊括在深港合作的金融示范区中，曾规划了43座滨海一线的写字楼物业，3-5年之后这个片区将逐步成熟，对于准备中长线持有的人来说，也是一个可以考虑的选择。

新手尽量选“一手”

为了降低交易风险，新手尽量选择一手写字楼。若综合考虑升值与租赁两个方面，则建议选择3年左右的次新写字楼，不仅周边的配套相对成熟，人气上涨过程中，价格也有进一步上涨的空间，而且由于时间还不太久，产品设计不会显得过于落伍。

如果纯粹为了投资而投资，现在或许不是最好的选择，但是如果兼顾自用而选择投资写字楼，将其更重要的使用功能发挥出来，或许是写字楼投资的最高境界。

购买二手写字楼相对比较“危险”，尤其是遇到物业的产权是归公司所有的。通常公司又有多个股东和更加数不清的上下游客户，写字楼作为公司资产的一部分，在这些资金往来过程中，有时候更像一张大额货币，到底流通到哪个位置，说不定连其本来的业主都未必可知。相对来讲，一手写字楼交易比二手简单得多。但有一个问题一定要注意，就是写字楼的地块用途及容积率，这两个指标不允许突破和修改。一些开发商可能为了获得更大的利润回报，在建设过程中，并没有完全按照规划进行设计和施工，这样的房子，还是不碰为好。建议没有投资经验，又准备长期进行写字楼投资的人，还是可以从一手市场逐渐开始，熟悉整个交易及持有的环节，再进入二手市场。

一定要查询使用期限

商业物业的使用年限一般在40-50年之间，也有少量开发商可以通过特殊手段补足地价延长使用年限。购买二手写字楼尤其是楼龄较长的写字楼的时候最好去国土房产部门仔细了解该物业的使用年限还剩下多久，罗湖一些建设较早的写字楼目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。有些写字楼看上去楼龄不长，但是写字楼的使用年限是由所在地块来决定的，并且从该土地交易时开始计算。有些写字楼，拿地较早，但是开发时间却很晚，房子看上去很新，但是使用年限说不定已经过去一半了，目前了解到的囤地时间最久的达到17年。

产权不清晰的写字楼慎买

产权是二手写字楼交易过程中隐患最大的部分。如果产权属于公司，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，即使没有上述债务问题，还需要了解该公司法人变更或股权变更过程中，会不会影响产权的归属和完整，在其中有没有关于该物业的约定。如果产权属于个人，该业主名下是否有公司，如果公司性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。总之一个目标：查清该物业法律意义上的所有人，以及对该物业的产权拥有情况。如果有可能，可以请教律师，在签署买卖合同时，补充一些书面条款，抵抗一些未知的风险。

应该尽快完成交易

写字楼较之住宅，除了反价之外，更容易有其他变数发生。对于一个公司来说，经营困难、资金无法回笼、债务纠纷等等，都可以成为公司卖出物业的重要原因。但是一旦问题得以解决，就有可能收回不卖，反方向来看，一旦问题进一步恶化扩大，公司无法解决，该物业就有可能被法院查封，在写字楼的交易过程中，这些都并不罕见。如果交付了定金，再遇到法院查封物业，卖方公司频临破产，折腾起来耗时耗力。所以，如果一旦看准了，查清了，就尽快交易吧，对于写字楼来说，交易时间越长，需要承担的风险就越大。

交易过程勿轻易垫资

自从2007年出现中介携款出逃的情况，住宅交易的整个环节，资金监管已经建立了相对完善的制度，但是写字楼交易目前尚无系统的资金监管流程，并且由于资金量更大，交易时间更长，风险也更大。所以在整个交易环节，确保自己的资金安全是首要的。

交易过程中，对于经验不够丰富的人来说，很容易产生一些预想不到的费用出来，比如卖方公司补税、赎楼、费用清理等，有些业主可能会要求买方垫付，但是一旦交易不成功，或者后期查询产权不清无法继续交易，已经垫付的费用便转化成难以理顺的风险，即使通过诉讼，也未必能够彻底解决。在交易过程中，有规范流程的就严格执行，没有规范流程的一定要留下书面证据，以备未来纠纷时诉讼之用。在交易过程中，如果出现可疑的不断垫付环节，建议迅速离场，不要过多纠缠在这套物业上。

理财贴士

二手写字楼交易费用一览

1.如果以房产证原价过户，仅产生3%的契税、其他土地交易税6元/平方米印花税等少量费用。

2.以成交价过户，除上述税费外，另有土地增值税，为增值部分的30%-60%；个人所得税，为增值部分的20%；营业税，差额的5.2%。