租赁市场回稳销售市场活跃

从今年第三季度起，上海甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓，同时，投资市场也趋于活跃，特别是国内投资者及自用买家在近期几宗交易中表现抢眼。与今年前两季度净吸纳量几乎零增长相比，三季度吸纳量有较明显增长。供应方面，一些原定于今年下半年完工的写字楼项目也推迟至2010年上市。

此前一贯看空上海写字楼2010年市场的高力国际在最新发布了报告中，也上调了对2009年底及未来中期的预测，预测2009年租金下调幅度收窄至15%左右，虽然租金仍在2011年触底，但2011年之后的反弹幅度也较之前预期增大。

汇丰银行大楼入住率高达95% 三季度有三栋写字楼落成交付，分别是位于陆家嘴的汇丰银行大楼（IFC南座）、位于竹园的葛洲坝大厦及中国钻石交易中心，共为市场带来约15万平方米的办公楼面。其中，由于相当部分楼面由汇丰银行自用，因此汇丰银行大楼在交付时入住率就已高达95%。从空置率来看，由于陆家嘴新近落成的几栋写字楼三季度空置率都有明显下降，带动该区域整体空置率较二季度下降了2个百分点至16.1%。

同时，租赁需求有明显的增长，净吸纳量接近14万平方米，虽然三季度有三栋写字楼交付，但由于租赁成交回暖有助于吸纳空置面积，上海甲级写字楼市场整体空置率较二季度小幅下降了0.4个百分点至13.7%，与今年前两季度净吸纳量几乎为零形成鲜明对比。租赁成交中的相当部分仍来自到期续约，同时企业扩张也有所增加。此外还有较多企业利用目前可供选择的新建大楼增多、租金水平较低的有利局面进行搬迁或办公地点重组。例如，在陆家嘴，高力国际观察到2008年以来落成的写字楼自今年开始空置率不断下降，而其他楼龄相对较长的大楼则面临租户的流失，空置率持续上升。

对此，高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤分析：“随着外部环境的逐步稳定，加之上海政府持续的利好政策支持，以及未来上海写字楼楼市场需求将逐步回升，特别是上海国际金融中心的政策推动下金融经济预计将有长足的发展，进而带动金融服务业规模在未来十年大幅扩张，这将是未来数年上海写字楼市场需求增长的持续动力。

冠名收购或长期租赁案例再现

三季度以来中国及欧美经济普遍趋于稳定，国内资本市场近来保持活跃态势。这些都令投资者信心有一定增强。因此部分资金充裕的国内投资者及自用买家开始利用市场调整的有利时机选择物业进行投资。如浦西市场，SOHO中国收购了摩根士丹利位于静安区的甲级写字楼东海广场，均价每平方米34000元左右；在浦东陆家嘴，上海农村商业银行以接近每平方米50000元左右的价格买下中融碧玉蓝天大厦10个办公楼面；同样在陆家嘴，中国农业银行以均价44000元买下浦江双辉大厦37个楼面。

值得关注的是，在陆家嘴，外资银行通过收购或长期租赁物业而获得写字楼冠名权的案例时有发生。如东亚银行及星展银行等以此提高品牌形象。李庆贤预计，基于上海国际金融中心的规划及发展前景，预期将有更多以内资金融机构冠名的写字楼出现在陆家嘴。 

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